A volta por cima do setor imobiliário

O estouro da bolha imobiliária nos Estados Unidos desencadeou uma onda de desconfiança no mercado, já no fim de 2007, quando os primeiros sinais começaram a aparecer, na forma da quebra de agentes financeiros que negociavam ou garantiam empréstimos e hipotecas habitacionais com alto risco de inadimplência - as subprimes. "Essas quebras, por outro lado, deram-se muito mais pela facilidade com que o setor bancário emprestava dinheiro, tendo como garantia imóveis dos tomadores, do que por uma suposta oferta excessiva de imóveis", explica o advogado e consultor Carlos Alceu Machado.

A já esperada retração da economia americana levou aos calotes em série, que resultaram em execuções de hipotecas dos devedores. O grande volume de imóveis retornados ao mercado pelos bancos, aliado ao fato do setor imobiliário sobrevalorizado, como acontece em qualquer nação de economia superaquecida, explica o consultor, fez com que houvesse uma reação em cadeia descendente. Os ricos retraídos, uma classe média sem recursos para investir e oferecimento excepcional de imóveis usados (e caros) resultaram no inchaço e na explosão da bolha.

O problema no mercado imobiliário, pontua Machado, não foi causa da crise, mas conseqüência. Inundado por imóveis cujo valor inicial já não se mantinha, inesperadamente repostos à venda, o mercado viu-se sem compradores, e, com a lei da oferta e da procura ainda vigorando, os preços venais começaram a cair, deixando o sistema financeiro dos EUA ainda mais a descoberto, sem garantias dos seus haveres (aqui, chamamos isso de "créditos podres"). O governo federal obrigou-se a injetar um montante superior a US$ 1 trilhão nas instituições bancárias para evitar o mal maior: a falência generalizada do sistema.

Em vez de trazer prejuízos ao Brasil, a situação fez com que muitos investidores do Primeiro Mundo desembarcassem seus recursos no País, cuja estabilidade econômica e bom desempenho financeiro - passando da condição de devedor inadimplente para a de credor do Fundo Monetário Internacional - já vinham sendo destacados internacionalmente.

Tal circunstância, associada à decisão do presidente Lula de implementar um vasto programa habitacional subsidiado para as classes C e D e de abrir os cofres para financiamentos destinados à classe média, fizeram com que o mercado imobiliário brasileiro passasse a viver um certo boom, conquanto bem controlado e com riscos absolutamente normais. Não é à toa, pois, que o noticiário especializado e os cadernos de classificados imobiliários dos jornais mostram um contínuo crescimento na compra, venda e locação de imóveis novos e usados.

Para o consultor Eduardo Lima, da NPI - Negociação Personalizada de Imóveis, o otimismo no setor imobiliário no Brasil é grande. Os números positivos mostram que o setor sofreu muito pouco com a crise mundial. Aqui, afirma o consultor, é o lugar para se investir. Segundo Lima, o setor imobiliário crescendo acima da média foi um dos fatores contribuíram com esse resultado positivo do Brasil mediante a crise.

"Estávamos em pleno "boom imobiliário" quando a crise aconteceu, tanto que estava faltando mão de obra na construção civil. A política diferenciada de financiamento bancário trouxe segurança aos bancos, e os incentivos financeiros do governo às classes mais pobres manteve aquecidos os motores no setor, refletindo também nos imóveis de médio e alto padrão. Com a soma desses fatores positivos, o mercado teve apenas uma pequena retração, voltando a acelerar novamente no inicio do segundo semestre", analisou.

Como o País se comportou positivamente diante da crise mundial, houve continuidade de entrada de capital de grandes investidores no setor imobiliário. De olho nesse momento positivo do mercado imobiliário do Brasil, empresas estrangeiras como a RE/MAX e a Century21, que já atuavam em outros países como franquias intermediadoras de negócios, chegaram ao País. Elas estão apresentando e apostando num padrão já formatado para conquistar o mercado brasileiro e concorrer com empresas nacionais, que também já haviam atentado para o sistemas de franquias.

Fonte: ReMax

Imobiliarias do presente

Uma das características do mercado imobiliário é a infidelidade dos clientes. Todo corretor sabe que o cliente levanta da sua cadeira e vai sentar-se na cadeira do seu concorrente. Não que ele não confie em você, mas a seriedade do negócio exige que ele esgote as alternativas em busca da certeza do melhor investimento. Afinal de contas, a escolha de um lugar onde ele pode vir a passar o resto da vida tem que ser bem feita.

Imobiliárias inteligentes, como já disse o consultor imobiliário Carlos Alceu Machado, reconhecem que a qualidade das suas relações sociais representa uma rica carteira de clientes. O chamado ‘networking’ de agora. Quanto mais negócios bons você fizer, melhores indicações vai receber. Claro que os clientes não vêm só daí. Até porque todo bom corretor tem como principal característica a empatia e sorriso largo no rosto. Mas rostinhos bonitos nem sempre fecham vendas. A pergunta é: a sua imobiliária está preparada para dar conta dessas indicações e ainda atender a fila da sala de espera?
De nada adianta ter um potencial cliente disposto a investir alto na aquisição do seu novo lar, se você não transmite confiança, seriedade e evolução. Confiança e seriedade todo mundo mais ou menos sabe como transmitir. Mas evolução? Vou arriscar fazer negócio com uma imobiliária que desde 1902 carrega a mesma cara? Eu não faria! O mercado evoluiu e ela não acompanhou. O dono não reviu os processos de gestão e a marca carrega um único valor empoeirado: tempo. Sobreviveu. Ótimo, mas não cresceu.

Vamos imaginar um exemplo prático: o seu colega médico do futebol da terça à noite andou acompanhando o boom do setor imobiliário e está pensando em fazer um investimento. Porque você acha que ele vai fazer essa aplicação na sua imobiliária, se você ainda anda com aquela velha agenda de contatos debaixo do braço e esqueceu-se de renovar o estoque de cartões de visita – e por isso nunca tem um na carteira? E se ainda assim ele lhe der crédito e for até você em busca de informações consistentes sobre riscos de investimento, melhores produtos, localização do imóvel, liquidez, você vai deixá-lo sair com uma folha de papel rabiscada? Pior: se ele o visitar on-line, irá encontrar um site minimamente decente, com dados atualizados e valores em reais? (Lembre-se de que a maioria absoluta das pessoas não têm idéia do que seja um CUB nem de quanto ele valha).

Afinal de contas, ele é médico e não corretor de imóveis! Não bastando, assim que ele virar as costas você esquece 70% do que foi dito e, se tiver sorte, vai anotar os 30% que ainda lembra naqueles ‘risque-rabisques’ cheio de números de telefones (que você também não lembra mais de quem são), que fica debaixo do teclado do seu computador.

Se essa é a sua realidade, você acaba de perder esse cliente para o amigo que joga tênis com ele na quinta à noite, que também é corretor de imóveis, formado há apenas dois anos, que carrega não só o seu cartão de visitas como um netbook básico com acesso ao site da imobiliária, com todos os imóveis atualizados (inclusive os lançamentos), com um relatório mensal sobre os melhores imóveis para investidores segmentados por bairro, número de dormitórios e até grau de chatice da vizinhança! Lá se foram os seus 6% de comissão, meu amigo. E não é porque você seja um mau corretor. Mas ele é mais ágil. Pensa mais rápido porque tem ferramentas prá isso. No fim das contas, você poderia chegar à mesma conclusão sobre o melhor investimento para o amigo médico. Mas ele o fez primeiro e agendou a visita ao imóvel ali mesmo, na quadra. Foi só acessar o sistema da imobiliária e solicitar a reserva das chaves para a manhã seguinte, sem correr o risco de ter que dizer que a chave foi “emprestada”.

Quer trocar de lugar com o colega do tênis? Reveja seus conceitos sobre investimentos. Invista em evolução e continue sério e confiável. Só que mais rápido e mais inteligente. Essas são as imobiliárias do presente. Porque as do futuro farão muito mais!

Acredite: a sua larga experiência de mercado, aliada às novas tecnologias de inteligência e informação, não só vão encher sua empresa de novos e rentáveis negócios, como podem até fazer chover. Mas é você quem vai decidir se quer que chova ou não!

 Fonte: ClipImobiliario / Melissa Mendonça

A regra da impenhorabilidade do imóvel residencial próprio

A impenhorabilidade do imóvel residencial próprio do casal decorre de um tradicional instituto jurídico, conhecido como “bem de família” (Lei Federal 8009/90). Tal regra dispõe que o imóvel residencial não poderá ser atingido por qualquer espécie de dívida (seja de ordem civil, comercial, fiscal ou previdenciária), que eventualmente venha a ser contraída pelos membros da entidade familiar.

Todavia, vale mencionar a existência de algumas exceções que podem acarretar a perda do imóvel residencial, a saber: a) dívidas com trabalhadores da própria residência, exemplo: empregada doméstica; b) financiamento do imóvel em questão; c) ser devedor de pensão alimentícia; d) impostos e taxas oriundos do mesmo, exemplo: IPTU; e) ter entregado o bem em hipoteca como garantia de dívida; f) ter sido o imóvel adquirido com produto de crime, exemplo: ficar demonstrado que o mesmo foi obtido com dinheiro ilícito e f) ser fiador em contrato de locação.

A exceção que causa maior surpresa aos cidadãos diz respeito à fiança nos contratos de locação. A maioria das pessoas desconhece que ao ser fiador de um amigo ou parente na locação de um imóvel, poderá perder a sua própria residência em caso de inadimplemento do locatário.

Outra possibilidade que causa espanto no cenário jurídico ocorre quando o empregador vê a sua residência penhorada, em razão de decisão proferida nos autos de uma reclamação trabalhista, proposta por funcionário do próprio imóvel (empregado doméstico). Nestes casos, é recomendável o pagamento da dívida para evitar que o imóvel siga para leilão.

Por outro lado, vale relatar uma interessante decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no sentido da impenhorabilidade do único imóvel do casal, quando o mesmo estiver alugado e gerando renda para a subsistência da família. Os julgadores entenderam que o citado bem continuou com a sua destinação original de garantir a moradia familiar.

Ressalte-se, que na hipótese do casal ou entidade familiar possuir vários imóveis, a impenhorabilidade recairá sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado como “bem de família” no respectivo Oficial (Cartório) de Registro de Imóveis.

Finalmente, destacamos que o instituto do “bem de família” visa proteger o seio familiar, evitando que negócios desastrosos venham a desconstituir o lar, causando mais um problema social. Entretanto, ao prever as referidas exceções, o legislador procurou fazer com que a Lei não sirva de escudo de proteção para aplicação de fraudes, principalmente de dívidas oriundas do próprio imóvel.

Fonte: www.jornalcidade.uol.com.br

Corretor de imóveis deve mostrar entusiasmo quando apresentar um imóvel

Se o corretor de imóveis consegue identificar o que o cliente busca, saberá quais são as soluções para cada necessidade exposta pelo cliente. Entusiasmo é a palavra-chave nesta hora, segundo o corretor de imóveis Rodrigo Barreto.

“O entusiasmo tem que ser perceptível nas atitudes, sorriso, gestos e entonação da voz. Obrigatoriamente, há de se conhecer profundamente o produto que será apresentado. E, conhecer profundamente o produto, é sabê-lo sem titubear, valendo também as mesmas regras para o produto dos seus concorrentes”, explica o corretor em seu blog.

O corretor tem que ser preciso e focar nas necessidades apresentadas pelo cliente. O mais importante é despertar informações que satisfaçam e superem os desejos revelados, enquanto estava investigando o perfil do comprador.

“Procure identificar em cada característica do produto os benefícios que o valorizem ainda mais. Exemplo: Em vez de dizer “garagem no subsolo”, diga “os carros ficam protegidos do sol e da chuva no subsolo”,  pois ressalta um benefício. Segurança, valorização, tranquilidade, conforto, status, quando atendem as necessidades do cliente, se tornam vantagens. E os clientes compram essas vantagens. É isso que concretiza a venda do imóvel," complementa.

Qualifique ainda mais sua apresentação. Informe, não só os benefícios do produto em si, mas os valores agregados. “É importante apontar informações referente ao comércio, escolas, hospitais, próximos do imóvel, que possam facilitar e proporcionar maior comodidade à rotina da família,” finaliza Rodrigo.

Fonte: Redimob

Brasil vira 2º melhor mercado imobiliário

O boom de construções no Brasil passa a ser a principal novidade no mercado imobiliário mundial e o País se transformará em 2012 no segundo lugar mais atraente para investidores estrangeiros, superando a China e toda a Europa. Uma pesquisa publicada pela Associação de Investidores Estrangeiros no Setor Imobiliário (Afire, sigla em inglês), apontou ainda São Paulo como a quarta cidade mais atraente para aplicações em imóveis entre as grandes metrópoles internacionais no ano.

 A pesquisa mostra que, apesar da crise, o mercado americano ainda é o que oferece as opções de investimentos em imóveis comerciais mais estáveis e seguras do mundo. Segundo a entidade, a crise já começa a dar sinais de estar sendo superada nos Estados Unidos, pelo menos no setor imobiliário. Preços de aluguéis, pela primeira vez desde 2008, começam a subir.

 Se a liderança é dos Estados Unidos, a pesquisa mostra que o boom brasileiro no setor da construção fez do País passou a atrair um interesse global. O grande destaque é a cidade de São Paulo. No ranking elaborado no ano passado, a capital paulista era a 26.ª na lista de prioridades de investidores estrangeiros.

Na classificação de ontem, subiu para a quarta posição. O local preferido de investidores em 2012 será Nova York, seguido por Londres e Washington. São Paulo superou a cidade de Frankfurt e todas as capitais de países da zona do euro e das economias dos Brics.

 O crescimento da economia, eventos esportivos e as garantias legais são os fatores que transformam o País e a cidade em uma das prioridades de investidores.

"O Brasil passou a ser considerado como um lugar muito mais seguro para investir e um local onde se consegue uma boa apreciação de capital", afirmou o CEO da entidade, James Fetgatter. Para realizar a pesquisa, a associação consultou investidores com um portfólio total de US$ 874 bilhões pelo mundo.

 42% dos entrevistados apontaram que planejam investimentos nos Estados Unidos em 2012 como o lugar que oferece as melhores oportunidades. Em 2011, porém, 64% dos entrevistados havia escolhido o mercado americano.

 ‘Roubo’ de investimentos. Segundo a pesquisa, o Brasil "roubou" investimentos dos Estados Unidos. Hoje, 18,6% dos entrevistados indicam que o País oferece as melhores oportunidades de retorno de investimentos no setor imobiliário. Em 2011, apenas 4,4% dos entrevistados escolheram o Brasil para investir.

 Com o resultado, o Brasil superou a China na lista das preferências dos investidores imobiliários. Entre os emergentes, a classificação é seguida pela Turquia, enquanto Vietnã e Índia sofreram quedas.

 Na Europa, a crise envolvendo o euro e a possibilidade de recessão em 2012 praticamente tirou o continente da lista dos locais preferidos por investidores. Nem mesmo a Alemanha resistiu e desabou no ranking organizado pela entidade.

 Preços altos. A pesquisa destaca que os Estados Unidos ainda são muito almejados e foram o segundo país, depois da Grã-Bretanha, a atrair mais investimentos estrangeiros em 2011, segundo dados preliminares da Real Capital Analytics.

 "O ponto baixo é que o país não promete muita valorização de capital, pois os maiores mercados já estão com preços altos", disse Fetgatter.

Fonte: O Estado de São Paulo