Comprar imóvel novo ou usado?

Comprar uma casa ou um apartamento é o projeto de vida da maioria dos brasileiros. Acertar na compra significa realizar um sonho. Contudo, a tarefa é difícil e sempre há muitas dúvidas sobre o que vale ou não a pena. A primeira incerteza começa na hora de optar entre um imóvel novo ou usado, mas acredite: há vantagens e desvantagens nos dois casos.

Confira:

IMÓVEIS NOVOS

Vantagens: 

 - Projeto e itens de lazer: atualmente, os lançamentos trazem algumas modernidades que valorizam o imóvel, como, por exemplo, área de lazer com piscinas, academia, salão de jogos, lan houses, garagem para mais de um carro. Nos apartamentos há mais tomadas, e todas já são adaptadas aos padrões do Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro), acesso para ar-condicionado e uma planta mais inteligente, que tende por valorizar cada espaço do imóvel.

Desvantagens:

 - Preço: o preço de um imóvel novo chega a ser até 30% mais caro que um usado no mesmo padrão e é difícil negociar com o proprietário ou construtora. “Normalmente, os corretores trabalham com preço fechado de tabela”, diz a especialista em direito imobiliário Renata Capuzzo.

 - Tamanho: apesar de melhor aproveitadas, as plantas de um imóvel novo costumam ser menores que a de um imóvel usado.  “Enquanto um apartamento de três dormitórios em um edifício com mais de 15 anos tem aproximadamente 120m², os novos medem, em média,80 m²”, aponta Renata.

IMÓVEIS USADOS

 Vantagens:

 - Preço: além de serem normalmente mais baratos, os imóveis usados ainda têm uma boa margem de negociação de preço. “No caso do imóvel usado, muitas vezes, o proprietário precisa vendê-lo para pagar uma dívida, porque quer mudar de cidade ou pensa em investir em outro imóvel ou negócio”, diz Renata.

 - Tamanho: a desvantagem do imóvel novo aparece aqui como uma vantagem do imóvel usado. Plantas e ambientes espaçosos são mais comuns em imóveis antigos.

 Desvantagens:

 - Condições do imóvel: quanto mais antigo o imóvel, maior a necessidade (e os gastos) de manutenção. Por isso, fique atento à conservação do imóvel usado: verifique parte elétrica e hidráulica, portas e objetos de madeira, pintura, infiltrações, rachaduras, manchas escuras nas paredes, limpeza etc., tanto do imóvel em si, quanto do condomínio, em caso de apartamento. Se houver problemas, faça as contas de quanto custariam os consertos necessários e analise se vale a pena.

- Reforma: imóvel antigo é mais espaçoso, mas a planta, normalmente, é mal aproveitada para os padrões atuais. Verifique se o imóvel vai precisar de reforma para ficar do jeito que você deseja e inclua esse orçamento nas suas contas.

 - Documentação e financiamento: em imóveis usados, a documentação pode ser um problema. Se ela não estiver em ordem, pode prejudicar o financiamento, por isso a consultora recomenda atenção na hora de financiar um imóvel usado: “É bem mais trabalhoso e requer cuidados redobrados”, garante. Para não cometer falhas e evitar dores de cabeça, Renata sugere que os compradores fiquem atentos aos seguintes documentos: Certidão de Ônus Reais do Imóvel, fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis e considerado um dos documentos mais importantes, pois informa se existe alguma restrição em relação à venda do imóvel, como pendência judicial, hipoteca, penhor, entre outros; Certidão Negativa de Tributos Municipais, Estaduais e Federais; Certidão Negativa de Débitos Condominiais; Certidão de Interdições e Tutelas; cópia da escritura e do registro do imóvel; Certidão de Propriedade; Certidões Pessoais do Vendedor; comprovante de pagamento das contas de luz, água e esgoto (e demais taxas, quando existentes) dos últimos meses; e documentação completa do proprietário do imóvel, válido para as pessoas físicas e jurídicas.

 Localização, valorização e contrato

 Em qualquer caso, independente de o imóvel ser novo ou usado, um dos fatores primordiais que deve ser levado em consideração é a localização. “O local onde o imóvel está instalado é de fundamental importância e é o fator crucial que determinará sua valorização”, diz Renata.

O contrato de compra e venda também é outro item que precisa de muita atenção. Antes de finalizar a compra, examine o documento, a fim de garantir o entendimento de todas as cláusulas. Em caso de dúvidas, solicite o trabalho de um advogado especializado, que o certificará de que todas as normas combinadas estão descritas no contrato.

 “Fechado o negócio, exija uma via do contrato original, solicitando o registro do compromisso de compra e venda ou da escritura definitiva, se o pagamento foi concluído”, finaliza Renata.

Fonte: Imovelweb

Saiba por que investir no mercado imobiliário

Com os preços de imóveis cada dia mais altos, surgem muitas dúvidas. Muitos se perguntam se tudo não passa de uma bolha imobiliária, mas vejam 7 fatos que aumentam a credibilidade no setor imobiliário brasileiro.

1- A Associação de Investidores Estrangeiros em Mercado Imobiliárioapontou o Brasil como mercado emergente mais promissor de 2011.

2- Analistas acreditam que o Mercado Imobiliário deve continuar assim no país, pois um imóvel é um bem de primeira necessidade.

3- Segundo o IBOPE, o número de famílias no Brasil só faz crescer, aumentando também o número de compradores e interessados.

4- Pessoas investindo em imóvel são inúmeras e, com a lucratividade do negócio, esse número só aumenta.

5- Pesquisa da Afire informou que o Brasil é o segundo melhor país para investimento em imóvel comercial. Superado apenas pelos EUA, que permanece líder na pesquisa de intenção de investimentos para 2012.

6- Inúmeros especialistas afirmam que não existe uma bolha imobiliária, a alta dos preços trata-se apenas do mercado se recuperando de um período de estagnação de quase 20 anos.

7- Existem ainda os programas de incentivo do Governo, como o Minha Casa Minha Vida, que aumenta o número de pessoas com poder de compra de imóveis e as facilidades de financiamento.

Fonte: Revista Metro Quadrado

Análise das condições de financiamento deve anteceder busca do imóvel

Em tempos de boom do crédito habitacional, corretores relatam que é comum atender clientes que visitam imóveis acima do seu poder de compra porque não têm a real noção de quanto podem conseguir de financiamento.

Além do valor poupado para a entrada, é preciso levar em conta quanto o trabalhador vai poder dispor do salário para o pagamento das prestações, análise que muda de acordo com o banco.

"Há muita gente que não consegue financiamento porque já tem a renda comprometida com a parcela do carro, a escola dos filhos, o plano de saúde", afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo).

"As pessoas estão sempre procurando um pouco acima do seu potencial. E depois vem a pechincha, a contraproposta."

Pesquisar a taxa de juros é apenas uma das "missões" do futuro mutuário, já que a prestação é composta de outros itens, como seguros de morte e invalidez do tomador do empréstimo e do imóvel e a tarifa de administração do contrato, que fazem o CET (Custo Efetivo Total) do financiamento variar caso a caso.

"Por isso, é recomendável fazer simulações para verificar a instituição financeira que oferece as melhores condições", afirma José Pereira Gonçalves, especialista em mercado imobiliário (veja exemplos abaixo). "O desconhecimento se deve ao fato de a transação imobiliária ser muito rara."

Um erro comum, por exemplo, é confundir o dinheiro depositado na conta individual do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), que o mutuário pode usar na compra de imóveis de até R$ 500 mil, e a linha de financiamento com recursos do fundo, que reúne as contas de todos os trabalhadores.

Nesse caso, as taxas de juros ""limitadas a 8,16% ao ano mais TR"" são menores do que as cobradas em empréstimos com recursos da poupança, mas a linha somente está disponível para moradias de até R$ 170 mil e para famílias com renda até R$ 4.900 ""valor que será elevado para R$ 5.400 em breve, após a publicação de portaria no "Diário Oficial da União".

Saber quanto custará a moradia ao fim do financiamento exige uma análise individual, mas, em um empréstimo com pagamento em 20 anos, com 20% de entrada, o mutuário pagará aproximadamente o dobro do valor do imóvel, diz Marcelo Prata, presidente da Canal do Crédito, corretora especializada em financiamentos do setor.

No entanto, ressalta, é importante lembrar que, nesse período, provavelmente haverá valorização do imóvel.

Apesar de os bancos oferecerem financiamentos com prazo de pagamento de até 30 anos, o período contratado tem chegado, na média, a duas décadas. E o mutuário paga em menos tempo: oito anos, de acordo com a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

GASTOS EXTRAS

Os mutuários devem reservar o equivalente a aproximadamente 5% do valor do imóvel para despesas extras. É o custo de realizar o sonho da casa própria sem percalços.

Antes de liberar o financiamento, os bancos cobram uma taxa para avaliar o imóvel (ativo que será a garantia em caso de inadimplência) e outra para fazer a análise jurídica de documentos.

Depois de efetivar o negócio, o mutuário ainda terá de arcar com o custo do registro no cartório e com o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) recolhido à prefeitura.

"Quando a transação é feita com financiamento, os próprios agentes financeiros, de certa forma, acabam servindo de 'consultores', pois só concedem o crédito se não houver restrições na documentação", afirma Gonçalves.

Na aquisição da primeira moradia, há descontos nesses dois últimos itens, o que reduz o percentual para cerca de 4% do valor do imóvel, segundo cálculos de Prata.

Há bancos que incorporam essas despesas no valor financiado ""às vezes, a única forma de viabilizar o pagamento de gastos "inesperados".

O número de novos mutuários no mercado imobiliário cresce em ritmo acelerado. Entre junho de 2010 e maio de 2011 (dado mais recente divulgado), os financiamentos com recursos da poupança atingiram R$ 66,8 bilhões.

O montante representa crescimento de 59% na comparação com os 12 meses anteriores, de acordo com a Abecip. Em quantidade (465 mil unidades), a expansão foi de 32%.

Refinanciar a casa é opção para empréstimo

O financiamento de imóveis com recursos da poupança terá crescido, no fim deste ano, cerca de 30 vezes ante 2004. Em valores, é um salto de R$ 3 bilhões para R$ 85 bilhões. Esses números sintetizam o vigor do mercado de crédito imobiliário no Brasil. A tendência, segundo especialistas, é de leve desaceleração daqui para a frente. Nesse cenário, os bancos já começam a mirar outros produtos no segmento.

Um dos "escolhidos" é o chamado refinanciamento imobiliário. O negócio ainda engatinha por aqui, mas profissionais do setor estão certos de que vai deslanchar nos próximos anos.

"É uma tremenda oportunidade", afirmou o diretor de crédito imobiliário do HSBC, Antonio Barbosa. "O brasileiro ainda resiste a refinanciar a própria casa, mas tem percebido, cada vez mais, que pode ser uma opção interessante", completa Fabio Nogueira, diretor e sócio fundador da Brazilian Finance Real Estate (BFRE), espécie de banco que só atua na área imobiliária.

Esse produto foi regulamentado pelo Banco Central (BC) no fim de 2006 e, a partir de 2007, várias instituições financeiras passaram a oferecê-lo. Cada uma tem as próprias condições, mas, em geral, o cliente pode refinanciar parte da casa em que mora (até 50%, na média) por prazos de até 30 anos e taxas de juros inferiores às do crédito pessoal (mas, em compensação, maiores que o financiamento imobiliário tradicional).

O Bradesco, por exemplo, oferece o crédito pessoal com garantia de imóvel. O prazo máximo para pagamento é de 10 anos e o crédito máximo é de 70% do valor de avaliação do imóvel. A taxa de juros média, hoje, é de 1,52% ao mês (cerca de 19% ao ano).

É um custo maior que o do financiamento imobiliário tradicional, que hoje varia, em média, entre 9,5% e 11,5% ao ano, mais TR. No entanto, é inferior ao do crédito pessoal "normal", hoje, em média, a 49% ao ano, segundo dados do Banco Central.

O diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Cláudio Borges, explica que a diferença decorre do chamado funding para os empréstimos, ou seja, o bolo de onde vem o dinheiro. No caso do crédito tradicional, o funding principal é a poupança.

Por lei, a caderneta remunera com 6,17% ao ano mais TR (algo como 7% a 7,5% ao ano no total). O banco fica com a diferença entre essa taxa e a que cobra do cliente no crédito.

No caso do refinanciamento, o funding é o do dia a dia do mercado financeiro, ou seja, a taxa Selic. Como se sabe, o juro básico no Brasil é o mais alto do mundo, hoje de 12,5% ao ano. Portanto, a taxa deve incluir esse custo (captação), o risco de cada cliente e, claro, o lucro da instituição financeira.

No Bradesco, a carteira de crédito pessoal com garantia em imóvel somava R$ 2,3 bilhões no fim de junho. É um valor baixo se comparado à carteira de crédito imobiliário. Neste ano, o segundo maior banco privado do País prevê desembolsar R$ 14 bilhões só em novos empréstimos.

No Santander, essa carteira é menor ainda - R$ 90 milhões no fim de junho. No ano passado, porém, a expansão foi de 173% sobre 2009. "Esse é um produto que vai começar a ser importante", aposta o diretor executivo de negócios imobiliários do Santander, José Roberto Machado. Um dos usos possíveis, segundo ele, é para clientes que queiram reorganizar as finanças. A vantagem, lembra, é a taxa de juros mais baixa que a de outras modalidades de crédito pessoal.

Fonte: Agência Estado

Imóveis: saiba qual o melhor financiamento para o seu perfil

Na hora de adquirir um imóvel, é comum que o consumidor tenha dúvida em relação a qual financiamento optar. O perfil de cada comprador pode ser decisivo para a escolha da opção de pagamento mais correta.

O ideal é, além do financiamento, ter uma folga financeira para a criação de uma reserva. “Para não correr risco, o ideal é não comprometer mais que 30% da renda mensal, além de ter um fundo de reserva”, explica o presidente da Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo), Marco Aurélio Luz.

Entre as modalidades oferecidas e mais comuns entre os compradores de imóveis, estão o sistema de consórcio, a compra diretamente com a construtora e por meio do banco, pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) ou SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário).

Sem pressa

Para o consumidor que tem o sonho da casa própria, mas não tem pressa em entrar no imóvel, o consórcio pode ser uma boa opção, pois possui encargos mais baixos e dá a possibilidade de o comprador utilizar o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), assim como nas outras modalidades de financiamento, só que, neste caso, o fundo é usado para dar os lances e assim receber a carta de crédito antes do final do consórcio. O prazo de liberação da carta vai de60 a180 dias.

Outro atrativo do consórcio é que não há valor mínimo do imóvel, mas, para que o financiamento desse tipo seja viável, o presidente orienta que seja feito com imóveis a partir de R$ 250 mil. Além disso, em caso de inadimplência, são cobrados juros de 1% ao mês e multa de 2% sobre as parcelas não pagas.

Por outro lado, o consórcio tem suas desvantagens, como as taxas de adesão e administração, que podem comprometer em até 20% das prestações, mas o mais importante é que o consumidor esteja preparado para o final do consórcio, pois o valor financiado, no final, pode ser desvalorizado e o consumidor pode ter de dispor de mais dinheiro, caso queira morar na região dos sonhos. “Por isso, esse financiamento é ideal para quem não tem urgência para se mudar”, explica Luz.

Imóvel caro e quitação rápida

O consumidor que quer comprar imóveis que custam mais de R$ 500 mil e pretendem quitar as parcelas em pouco tempo, financiar direto com a construtora pode ser um caminho viável para quem deseja negociar com o incorporador.

Além disso, tratar diretamente com a construtora inclui a menor rigidez para conseguir a concessão de crédito, além de existir a possibilidade de acordo, no caso de inadimplência.

O problema em negociar com o construtor são os juros, que chegam a ser de 12% ao ano mais o IGP-M (Índice Geral de Preços-Mercado), o que encarece o preço final.

Outra desvantagem é que, no caso da construtora falir, o consumidor terá problemas para reaver o dinheiro investido. “Caso a construtora quebre antes da entrega das chaves, o consumidor pode não conseguir recuperar o dinheiro”, alerta o presidente.

Mudar rápido com pagamento parcelado

Para quem precisa mudar imediatamente, mas não possui dinheiro para pagar o imóvel à vista, o financiamento com os bancos é a opção mais viável, porém existem duas modalidades, o SFH e o SFI.

De acordo com o presidente, no SFH, as taxas de juros são menores que as do SFI. Na primeira modalidade, as taxas são, em média, 12% ao ano, enquanto no SFH elas chegam a 15%. Apesar disso, o presidente explica que, além da taxa de juros, a correção do saldo devedor é feita mensalmente pela TR (taxa referencial). "O mutuário também precisa ficar atento à taxa de administração, pois, se os juros são baixos, a taxa de administração é alta e vice-versa".

Por outro lado, no SFI, o consumidor pode adquirir imóveis de qualquer valor, enquanto, no SFH, são aceitos imóveis de até R$ 500 mil.
No caso de atraso de pagamento, a modalidade SFH dá três meses para que o consumidor resolva o problema. Já o SFI toma a propriedade em 15 dias, após a notificação do cartório.

Fonte: InfoMoney

Comprar, Financiar ou Alugar sua Casa?

A hora de escolher uma casa ideal para morar pode gerar grandes dúvidas sobre qual a melhor maneira de adquirir um imóvel.

Compra, aluguel ou financiamento? Para saber qual opção é a mais indicada para o seu caso, é preciso conferir as vantagens e desvantagens que cada uma dessas alternativas oferece.

Compra

Ser dono da própria casa é um dos principais fatores a favor da compra de um imóvel. O bem adquirido, muitas vezes, é deixado para as próximas gerações e passa a ter valor sentimental, guardando lembranças para toda a família. A opção traz conforto e serve como garantia de tranquilidade para o futuro. Isso por que não depender do aluguel ou financiamento todo mês proporciona segurança aos moradores.

Além disso, dependendo de sua localização ou características, os imoveis à venda em SP, por exemplo, podem ser valorizados, superando o valor inicial do investimento e aumentando o patrimônio do proprietário.

Outra vantagem é a liberdade do morador para realizar reformas e construções. Se algo não está do agrado ou caso a família aumente, alterações no imóvel são possíveis sem a necessidade de autorizações.

Por outro lado, o investimento pode balançar o orçamento e esgotar economias, limitando novas aquisições a longas reservas. O dinheiro acumulado para a compra do imóvel também poderia ser aplicado, gerando lucros capazes de cobrir despesas fixas, como o aluguel, e ainda garantir rendimentos ao investidor.

E apesar da compra de um imóvel significar estabilidade, essa aquisição também pode gerar muitas dores de cabeça, pois será preciso refletir bastante antes de escolher um novo bairro, mesmo na própria cidade ou quando for necessária a mudança para outro município, estado ou até mesmo país. Uma escolha equivocada pode provocar arrependimentos que poderão gerar outras despesas.

Por isso, antes de adquirir a casa própria, é preciso analisar as opções disponíveis com cautela. Questões como localização, segurança, cômodos necessários para o conforto de todos os moradores, condições de estrutura, como encanamento e saneamento básico, por exemplo, entre outros fatores devem ser levados em consideração.

Tudo isso diz respeito à condição do imóvel, que deverá ser avaliada minuciosamente, tanto na hora de comprar, alugar ou financiar uma casa ou apartamento.

Aluguel

O aluguel de imóveis no Rio de Janeiro, ou outras localidades, pode ser a chance do morador escolher imóveis com padrão mais elevado se comparado àqueles que estão disponíveis para compra.

Outra vantagem é que o dinheiro poupado na compra do imóvel poderá ser investido em poupanças ou novos empreendimentos, tornando possível o acúmulo de patrimônio.

Além disso, o aluguel é ideal para quem precisa fazer mudanças com frequência, por causa do trabalho ou questões pessoais, e mesmo para quem não pensa em morar no mesmo lugar durante a vida inteira. É possível, ainda, ter o próprio imóvel, alugá-lo para terceiros e continuar vivendo de aluguel em algum outro local desejado.

Uma desvantagem do aluguel é que morar em uma casa que pertence à outra pessoa exige paciência e diplomacia. Mudanças no imóvel estarão sujeitas à permissão do proprietário e sempre existirá certa insegurança ao investir em algo que não é seu – ainda mais, com o risco de não renovação ou cancelamento do contrato de aluguel.

Apesar disso, é possível evitar que o gasto com aluguel seja encarado como um “dinheiro jogado fora”. Basta fugir de exageros, para que o morador tenha condições de adquirir algum patrimônio no futuro. Por isso, quem recorre a essa alternativa deve ter controle constante do orçamento e jogo de cintura para não deixar que o investimento represente uma grande despesa.

Financiamento

Se poupar dinheiro não é o seu forte ou as despesas não permitem economizar, imóveis financiados podem ser uma boa sugestão. Essa opção agrada a quem não possui dinheiro suficiente para comprar um imóvel à vista e também aos que consideram o aluguel um desperdício ou perda de tempo.

O valor mensal, que seria gasto com o aluguel, pode quitar as parcelas do financiamento e permitir que, aos poucos, o sonho da casa própria se realize. A despesa deixará de ser vista como desperdício e servirá como um investimento na aquisição de um novo patrimônio.

É possível reduzir os juros cobrados a cada parcela e concluir o financiamento em menos tempo, a partir de uma boa entrada. Os interessados ainda contam com subsídios do governo que auxiliam na aquisição do imóvel próprio.

Outra vantagem do financiamento é que, caso o comprador não precise mudar com urgência, ele poderá alugar o imóvel. O valor do aluguel poderá ajudar no pagamento das parcelas ou até render algum dinheiro para o proprietário.

A desvantagem fica a cargo dos juros distribuídos para cada parcela, que podem ultrapassar em muitas vezes o real valor do imóvel. Com taxas que podem ir além do esperado, há o risco de que o investimento saia mais caro do que o pretendido, deixando a dúvida se não valeria mais a pena aplicar o dinheiro a ser cobrado através de juros em poupanças ou em outros tipos de investimentos.

Além disso, ao decidir por um financiamento, o morador deve ter consciência de que está comprometendo seu futuro, assumindo prestações que irão o acompanhar, quem sabe, por muitos anos. Por isso, o financiamento não é uma boa alternativa para quem não pretende ocupar o imóvel por muito tempo.

Assim, através de um bom planejamento, que deverá levar em consideração todas as suas necessidades e condições, é possível acertar na escolha, evitando arrependimentos ou dores de cabeça para quem vai comprar, alugar ou financiar.

Fonte: Site agenteimovel

Investidores estrangeiros apostam no mercado imobiliário brasileiro

O potencial do mercado imobiliário brasileiro é um dos fatores que tem colocado o país no foco dos investidores estrangeiros. A rentabilidade deste tipo de investimento aliada ao bom momento pelo qual a economia brasileira está passando colocam o Brasil entre os países emergentes mais visados por esses investidores.

De acordo com a pesquisa realizada com membros da Afire (Association of Foreing Investors in Real Estate), uma associação de investidores internacionais não norte-americanos que atuam no mercado de imóveis, o Brasil é líder entre os países mais cotados para receber investimentos em 2011. O país se destacou não somente entre as nações emergentes, tanto que alcançou a quarta posição geral entre aqueles com mais chance de valorização.

Além dessa pesquisa, outro estudo também aponta o Brasil como um dos mercados imobiliários mais atrativos para investidores. Segundo a pesquisa global trimestral realizada pela Colliers International, isso se explica, entre outros fatores, pela ascensão da classe média do país, que hoje tem um poder de compra muito maior e, por isso, tem acesso mais fácil ao imóvel próprio.

Todos esses resultados tornam evidentes as perspectivas positivas para o segmento de imóveis brasileiro no cenário internacional. O Brasil já é, sem dúvida, o maior polo de atração de investimentos da América Latina.

Fonte: www.portalvgv.com.br

O peso da valorização do bairro na compra do imóvel

Quando se trata da compra do primeiro imóvel para morar - um bem que permanecerá com o dono por longo tempo, qual a importância do apelo imediato da valorização imobiliária em determinados bairros? Na fria análise matemática, a resposta é: para o comprador do primeiro imóvel, não existe importância imediata neste apelo, porque o imóvel do caso não é um negócio de mercado, e sim um bem de família, que não será negociado no curto prazo.

Para um imóvel cuja renegociação, se houver, ocorrerá no longo prazo, o peso da valorização do bairro é subjetivo. Trata-se de um apelo adequado para quem vende, e nem tanto para quem compra imóvel para morar. Diferente é para quem compra imóvel para alugar – este sim, um negócio de curto prazo, que se beneficia da repercussão do bairro.

A compra do imóvel para morar – que representa, medianamente, 75% do movimento do mercado, na Região Metropolitana de São Paulo – é melhor resolvida quando a escolha do bairro prioriza o conforto da localização em relação ao lugar de trabalho, a oferta local de serviços e equipamentos, o perfil urbano condizente com o estilo de vida de quem vai morar. Há bairros na cidade que não são os mais valorizados, no entanto, atendem plenamente a tais condicionantes, a depender das expectativas de quem compra.

O bairro, daqui a duas décadas – O espaço de tempo entre a compra da primeira moradia e a migração para outro imóvel é projetado com base no comportamento histórico do brasileiro. Embora contrate crédito para amortizar em 25, 30 anos, a maioria dos compradores quita seus imóveis em 216 meses, ou 18,5 anos, em média, e só então parte para nova compra.

Entre os que não antecipam a quitação, raros são os que negociam o imóvel antes de saldar totalmente o seu financiamento. Até ocorrer, um longo tempo terá escoado e, no futuro, o bairro da vez do passado poderá ter diminuída a sua repercussão.

No período, o bairro poderá passar por transformações, e nada garante que serão para melhor. Podem contribuir para a desvalorização até mesmo os novos equipamentos urbanos úteis, a exemplo de um indispensável viaduto para desafogar o trânsito.

Contudo, um bem de família é assunto sério, e deve, sim, ser adquirido pensando também na valorização, o que começa com uma boa compra e continua com a manutenção adequada. Este tipo de valorização é objetivo.

A valorização do imóvel - O memorial descritivo do imóvel pretendido é o cofre para considerável volume das moedas que lhe conferem valorização de bem de família, inclusive ao longo do tempo, independente do bairro onde está localizado. No memorial estão listados os materiais utilizados para a construção, os quais determinarão o bom desempenho e o tempo de vida útil de componentes como tubos, conexões, pisos, esquadrias, entre muitos outros.

Ao listá-los no memorial, a construtora deve incluir as marcas dos produtos, incluindo os utilizados para acabamento – como pisos, por exemplo; e mencionar as conformidades dos mesmos com a normatização da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABN).

O memorial descritivo deve ser esmiuçado pelo comprador, antes da compra do imóvel. Quanto melhor a qualidade dos produtos utilizados na construção, menor será a eventualidade de problemas com encanamentos, sistema elétrico, pisos e janelas, por exemplo; menor será o custo com a manutenção; e maior será a durabilidade e a robustez do bem familiar conquistado.

Cuidados para a boa compra do imóvel - Durante a obra, é de bom tamanho fazer visitas à construção para observar e fotografar os materiais em uso, com as marcas do fabricante visíveis. É recomendável abrir torneiras e chuveiros para constatar o fluxo e o escoamento da água e outras funções, como a correta abertura de portas e janelas. Desníveis, falhas na pintura e qualquer outro tipo de acabamento devem ser fotografados.

As chaves do imóvel não devem ser aceitas antes que o comprador faça a completa vistoria. Na impossibilidade de vistoriar de imediato, deve ser formalizado que a posse do imóvel é provisória, e que só será efetivada após as constatações de bom funcionamento dos sistemas e o perfeito acabamento do imóvel.

Por ora, a lei determina que a responsabilidade da construtora sobre o imóvel tem a duração de cinco anos. Porém, não se trata somente desta garantia. Trata-se de usufruir todos os direitos da compra, e ocupar o imóvel adquirido em perfeitas condições, que façam da moradia um prazer, e não uma dor de cabeça.

Tomar precauções no decorrer da obra e vistoriar o imóvel antes do aceite definitivo das chaves é um procedimento que pode evitar o ingresso na lista dos 240 mil mutuários que atualmente, em todo o Brasil, caminham com processos na Justiça, por conta de insatisfação com seus imóveis comprados na planta.

Fonte: Imovelweb

Portabilidade de crédito aumenta poder de negociação de devedores

Assim como é possível mudar de operadora de celular, também existe a possibilidade de o consumidor transferir uma dívida que possui em um banco para outro, buscando sobretudo melhores condições em relação a juros, volume ou prazo.

Apesar dessa possibilidade, a modalidade ainda é pouco procurada pelos clientes bancários. De acordo com dados do Banco Central divulgados pela Agência Brasil, o volume transferido de uma instituição financeira para outra em julho deste ano foi de R$ 247 milhões. O valor é sensivelmente baixo frente ao total do saldo de crédito do sistema financeiro, que, no mesmo período, era de R$ 1,8 trilhão.

Em relação à quantidade de operações de portabilidade, foram registradas 28.832 transações, com valor médio de R$ 8.586,24.

Poder de negociação

O consultor do Departamento de Normas do BC, Anselmo Pereira Araújo Netto, destaca que a possibilidade de transferir crédito dá ao consumidor poder de negociação. Usualmente, quando o cliente vai ao banco solicitar a transferência de crédito, é comum o gerente cobrir a oferta, observa Netto.

O interessado que desejar fazer a portabilidade deve procurar a instituição financeira para onde quer transferir a dívida, negociar as condições de pagamento e esperar que o banco quite o empréstimo na outra instituição.

O diretor adjunto de Produtos e Financiamento da Febraban (Federação Brasileira de Bancos), Ademiro Vian, avalia que, apesar de pouco expressivo o número desse tipo de transação, a portabilidade aumenta o poder de negociação do consumidor ao mesmo tempo em que eleva a competitividade do sistema financeiro.

Vian pontua que é muito mais frequente do que se pensa os bancos cobrirem a oferta de outra instituição para reter o cliente, no entanto, os números que revelam essa realidade não são registrados ou divulgados.

Falta de informação

A maioria dos clientes não busca esse tipo de transação principalmente por não terem conhecimento do assunto. Netto acredita que ainda falta educação financeira, pois, se os consumidores soubessem seus direitos e possibilidades, poderiam se beneficiar muito mais do sistema financeiro.

O Procon, por sua vez, recomenda que os clientes tomem cuidado ao procurar a portabilidade de crédito. De acordo com a especialista em defesa do consumidor, Renata Reis, existe um tipo de agente chamado “pastinha”, que ganha comissão para atrair novos clientes.

Renata observa que esses agentes atraem os consumidores com novas ofertas, que são negociadas com valores maiores que a dívida original. Sua sugestão é que o interessado tenha muita atenção ao avaliar a oferta, observando não somente a taxa de juros, mas também se o número de parcelas permanecerá o mesmo, ao transferir o empréstimo, para não aumentar o tamanho da dívida

Imposto

Sobre o IOF (Impostos sobre Operações Financeiras), Ademiro Vian explicou que o imposto não incide nas operações de portabilidade, mas poderá ser cobrado caso, além de quitar a dívida com o outro banco, a instituição libere mais empréstimo.

Por fim, Vian afirmou que a maior procura dos clientes para uma transação de portabilidade acontece nas modalidades de empréstimo pessoal, financiamento de veículo e crédito consignado. No caso do financiamento imobiliário, a modalidade não é tão usada, pois outros custos, como com o cartório, podem inviabilizar o negócio.

Existem também outros motivos pelos quais as pessoas optam por portar suas dívidas, como histórico de relacionamento com o banco e comodidade. Ao mudar de emprego ou de bairro, muitas pessoas também querem mudar de banco.

Fonte: Infomoney

A garantia do aluguel

Vai alugar um imóvel e ficou em dúvida entre dar uma caução ou pedir a um amigo para ser seu fiador? Pois saiba que existem mais opções no mercado. A legislação estipula que o proprietário pode exigir quatro modalidades como garantias ao pagamento do aluguel: caução, fiador, seguro-fiança ou cessão fiduciária.

A mais comum em Pernambuco é o fiador, que é visto como uma confirmação da boa conduta dos inquilinos ou locatários. Já a caução em dinheiro está sendo rapidamente substituída pelos títulos de capitalização, exceto nos imóveis por temporada, onde a antecipação do aluguel continua sendo o método mais pedido."O mercado de imóveis local é ainda muito familiar. Os pais e sogros são os fiadores mais comuns", explicou professor e sócio-diretor da imobiliária Arrecifes, Frederico Mendonça.

Segundo ele, para ser aprovado, o fiador deve ter algum bem imóvel e estar com o nome "limpo" no SPC e Serasa. "Caso o fiador não tenha renda considerada suficiente para arcar com as despesas do novo contrato, pode-se fazer uma composição com dois fiadores, mas nunca alguém pode pedir dois tipos de garantia para o mesmo imóvel, como por exemplo, fiador e caução", ressaltou Mendonça.

Nada impede também que empresas ou bancos sejam fiadores de imóveis, como é o caso do Bradesco, que possui a Carta Fiança, em que o banco garante o cumprimento de obrigações de seus clientes (locatários), perante terceiros (locador). Outra opção que recorre aos bancos ou seguradoras é o seguro-fiança, segunda modalidade mais usada no mercado de aluguéis de Pernambuco. "Este é um seguro normal, com mensalidades, como o seguro do carro, e o sinistro é a inadimplência. Quando ocorrer a falta de pagamento, o banco ou a corretora pagam e vão cobrar aquela parcela atrasada com juros, mas o locador não será prejudicado em nenhum momento", comentou Mendonça.

Já no caso do caução, a velha e tradicional garantia em dinheiro, que só pode chegar a três vezes o valor do aluguel, está sendo rapidamente substituída pela garantia dos títulos de capitalização, onde o locatário faz um contrato com o banco em valores equivalentes a seis vezes o aluguel e o locador pode resgatar o título no caso do não cumprimento do contrário de locação. "O melhor neste método é que se o contrato terminar sem incidentes, o locatário poderá resgatar todo o dinheiro corrigido. É como uma poupança", avaliou Luciano Novaes, presidente do Sindicato da Habitação de Pernambuco (Secovi-PE).

Segundo Luciano, o dinheiro de caução costuma ser solicitado apenas em contratos temporários, ou seja, de até três meses. "Se alguém quiser alugar uma casa de praia neste verão, deverá ter uma folga no orçamento para pagar antes o valor do aluguel. A mesma coisa ocorre se você vai alugar uma casa em outro país, pois eles não vão aceitar um fiador do Brasil", ressaltou. A cessão fiduciária, apesar de permitida por lei, ainda não foi usada para aluguéis em Pernambuco. "Creio que funciona melhor quando alguém vai locar um prédio inteiro, algo grande", completou.

Conheça as quatro modalidades de garantia locatícia que existem no mercado brasileiro:

 1 - Caução: garantia em dinheiro

 * Seu valor não pode ser superior a três aluguéis.

 * Deve ser depositado em caderneta de poupança em nome do locatário e locador conjuntamente.

 * Deverá ser revertido em favor do locatário no final e cumprimento do contrato.

 * Quando a caução ocorrer através de bens imóveis, o contrato de locação deverá ser registrado no cartório de registro de imóveis competente.

 * No caso de caução em bens móveis, deve ser registrada no cartório de títulos e documentos.

 * Também pode ser feita através de títulos de capitalização e ações.

 2 - Fiança: contrato pelo qual alguém assume perante o credor a obrigação de pagar a dívida, é conhecida também como fiador

 * Ela pode ser concordada no próprio contrato de locação ou em um instrumento à parte, a chamada carta de fiança, que também pode ser concedida por empresas e/ou instituições bancárias É a garantia mais comum no mercado brasileiro.

 * Se o fiador for casado em separação absoluta de bens, é indispensável a assinatura do cônjuge do fiador.

* Deverá sempre ser contratada por escrito, não se admitindo uma fiança verbal, mesmo em contratos verbais de locação .

* Pode ser pedido mais de um fiador em um contrato de aluguel, mas jamais um fiador e uma caução ou dois tipos de modalidade de garantia.

 3 - Seguro de fiança locatícia: é o seguro concedido por uma seguradora cujo objetivo é garantir as obrigações do locatário perante o locador É semelhante a qualquer outro seguro e o sinistro é a inadimplência

* Tanto o locador quanto o locatário podem contratar o seguro, mas deverá o locador, por si, manter o controle do pagamento das parcelas.

4 - Cessão fiduciária: acontece quando as instituições administradoras de carteiras de títulos e valores imobiliários estão autorizadas a constituir fundos de investimento em garantia de locação imobiliária. É praticamente desconhecida pelo mercado brasileiro

* A cessão começou a ser utilizada apenas em 2005, através da Lei nº 11.196/05.

* Nestes casos, a cessão em garantia da locação será formalizada mediante o registro do termo de cessão fiduciária, juntamente com uma via do contrato de locação.

* Todo o procedimento deverá ser realizado perante o administrador do fundo.

* Ocorrendo atraso no pagamento, o locador deverá notificar extrajudicialmente o locatário.

* Não ocorrendo o pagamento integral da dívida, poderá o locador solicitar ao administrador do fundo que lhe transfira a titularidade das cotas suficientes para a quitação da dívida.

Fonte: Diário de Pernambuco / Frederico Mendonça