Quanto custa ter um imóvel nos EUA

O estouro da bolha imobiliária e o real valorizado escancararam as portas do mercado americano para investidores brasileiros em busca de pechinchas ou do glamour de ter uma casa fora. O maior alvo da febre é Miami, mas cidades como Nova York, Los Angeles, Las Vegas e até Houston, no Texas, também estão no radar verde-e-amarelo. Pela alta concentração de imóveis que funcionam como segunda residência, essas cidades apresentam descontos ainda maiores que as moradias principais.

Miami, a queridinha dos brasileiros, apresenta descontos que variam de 30% a 40% em relação ao preço máximo antes da crise. Mas a cidade com os maiores descontos é Las Vegas, onde os preços hoje estão de 60% a 70% abaixo do pico alcançado antes do estouro da bolha. “O potencial de valorização é grande em todo o país. Mas é claro que não é possível prever de quanto será, nem quando essa alta vai ocorrer”, diz Wade Hundley, CEO da ST Residential, maior proprietária de condomínios residenciais dos Estados Unidos.

Dona de cerca de 7.000 unidades residenciais para locação ou venda em todo o país, a ST comercializa imóveis de médio e alto padrão, bem localizados, cujos preços variam de200.000 aalguns milhões de dólares. O preço do metro quadrado de alguns empreendimentos, porém, pode parecer uma piada para moradores de capitais como Rio, São Paulo e Brasília. Não à toa, a maioria dos clientes brasileiros da ST vem dessas cidades.

Em Reno, Nevada, está o metro quadrado mais barato, que custa apenas 1.250 dólares, ou 2.200 reais pelo câmbio da última quarta-feira. Isso é menos do que o preço do metro quadrado na comunidade de Paraisópolis, a região mais barata de São Paulo. Um carioca certamente acharia interessante morar no Havaí, onde o metro quadrado de uma propriedade da ST pode custar cerca de 7.500 dólares, ou 13.300 reais, menos do que a média em bairros como Lagoa, Ipanema e Leblon.

Em Miami, um imóvel em South Beach, a praia mais famosa da cidade, pode custar cerca de 15.000 dólares, ou 26.500 reais. Mas os empreendimentos da ST na capital da Flórida custam entre 3.000 e 8.000 dólares o metro quadrado, ou5.300 a14.100 reais, semelhante aos bairros paulistanos mais valorizados, como Vila Nova Conceição e Vila Olímpia.

Fonte: Exame.com

Hipotecar casa em troca de dinheiro é mais barato, mas muito arriscado

Empreendedores autônomos ou sócios de empresas que têm um imóvel e desejam expandir ou melhorar o negócio. Pessoas físicas proprietárias de casa ou apartamento que querem conseguir recursos de longo prazo para pagar, por exemplo, o estudo dos filhos. Cidadãos endividados possuidores de casa própria que querem trocar uma dívida cara por outra mais barata, adquirir bens de consumo ou investimento. Donos de terrenos com intenção de começar a construir no local.

Quem estiver em qualquer uma dessas situações pode encontrar solução em um tipo de crédito que tem crescido no sistema financeiro nacional. Conhecido internacionalmente como Home Equity, e aqui no Brasil como refinanciamento de imóveis, crédito com garantia de imóvel ou, ainda, empréstimo Sem Destinação Específica (SDE), a linha de crédito oferece a proprietários de imóveis juros baixos, a partir de 1,35% ao mês, e prazos longos, entre 10 e 15 anos.

A condição para quem quer conseguir o financiamento - que não precisa ter destinação específica - é ter renda e possuir um imóvel comercial ou residencial totalmente quitado, deixando-o como garantia de que pagará a dívida no futuro.

“O imóvel apresentado como garantia pode estar alugado, sem oferecer problemas para o inquilino”, explica o gerente regional da Caixa em Salvador, Paulo Sérgio Pithon. “Se o proprietário for solicitar a linha de crédito, ele só precisará pedir que o inquilino receba a visita do técnico do banco para avaliação do imóvel, mas não precisa deixar de alugar a casa ou apartamento”.

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 Muito comum em países desenvolvidos, a Home Equity tem crescido no Brasil. Até julho, a Caixa liberou R$ 1 bilhão em operações de crédito pessoal com garantia de imóvel. Em dezembro de 2010, o saldo era de R$ 319 milhões, um crescimento de 213% no período. Recentemente, o banco mudou as regras para esse tipo de empréstimo, aumentando o prazo de 120 para 180 meses e aceitando um único imóvel como garantia  - antes, pedia dois.

A Caixa também oferece a menor taxa de juros ao mês do mercado, de 1,35% ao mês, mais taxa referencial (TR). Na instituição, não existe valor máximo para o crédito, mas a quantia emprestada é proporcional à renda do cliente e à avaliação do imóvel deixado como garantia. Banco do Brasil, HSBC, Bradesco e Santander também possuem o empréstimo da mesma modalidade, com juros e prazos semelhantes. Em geral, o empréstimo tem valor de até 50% da avaliação do imóvel.

Fonte: www.correio24horas.com.br

Não se enrole ao comprar a casa própria

Calouros nos financiamentos de longo prazo, consumidores das classes C e D, principais contemplados pelo ‘Minha Casa, Minha Vida’, devem ficar de olhos bem abertos no controle das contas. Mesmo contando com sistemas de proteção, como cota de pagamento máximo de 10% da renda mensal, para faixas de menor rendimento, seguro contra invalidez e fundo garantidor — em caso de desemprego passa as parcelas a vencer para o fim do financiamento —, qualquer deslize no orçamento pode comprometer o sonho da casa própria. Para não transformar a dívida em pesadelo, o professor de finanças da Fundação Getúlio Vargas (FGV) Alexandre Canalini orienta controle. “Gastos com cartão de crédito e financiamento devem manter limite de 20% do orçamento. Mais do que isso já compromete a saúde financeira da família”, afirma.

Como o pagamento das parcelas só se inicia após a entrega das chaves, enquanto espera o imóvel ficar pronto, a dica é que o mutuário guarde o dinheiro do pagamento das parcelas em uma poupança. “Além de ter uma reserva para imprevistos, ele já garante os gastos com a mudança e obras de acabamento do novo lar”, orienta Lúcio Delfino, diretor da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).

Como evitar aperto de contas

1 Comprometa apenas 20% do orçamento familiar com os financiamentos
2 Ultrapassar esse limite significa alto risco de endividamento e de inadimplência
3 Reserve previamente a cota mensal do financiamento em poupança
4 Renda extra ajuda no controle de imprevistos e com as despesas de mudança
5 O dinheiro de reserva também será útil para as obras de acabamento do lar
6 Anote num calendário as datas de pagamento de todas as suas prestações
7 Faça uma planilha com as suas despesas recorrentes e as que são pontuais
8 A organização ajuda a identificar onde estão os gastos desnecessários
9 Discuta em casa as prioridades e os sonhos de consumo da família
10 O engajamento de todos é fundamental para garantir o sucesso coletivo
11 Deixe a administração das contas com o membro da família que for o mais racional
12 Os emotivos se entregam mais facilmente a empréstimos, arriscando o orçamento

Fonte: O Dia Online

O mercado imobiliário encontra seu rumo

O mercado imobiliário brasileiro encontra-se em momento de grande transformação, marcada inicialmente pelo forte crescimento das vendas, surpreendendo pela rapidez da expansão de preço e oferta de unidades. Durante décadas, o setor conviveu com patamares tímidos, poucas alternativas de financiamento e taxas de juros inibidoras. O cenário começou a mudar a partir das novas políticas públicas, que inicialmente ampliaram as possibilidades de crédito para a construção de moradias populares.

A iniciativa trouxe resultados expressivos em todo o mercado de imóveis, com lançamentos de empreendimentos de médio e alto-padrão e novas opções de financiamento. Mas, a euforia do primeiro momento logo deu espaço à preocupação. Os números recentes apontam redução no ritmo desse crescimento e fizeram nascer discussão sobre a possibilidade de o setor imobiliário brasileiro apresentar os mesmos sintomas da “bolha” norte-americana, que abalou a economia internacional em 2008.

É bom que se diga, porém, que o que ocorreu lá não é o que ocorre aqui. O momento e o panorama nos dois casos são muito diferentes. A oferta de crédito brasileira, por exemplo, tem traços peculiares e rígido controle por parte das instituições financeiras. O financiamento imobiliário nacional ainda é tímido diante de outras nações. O volume total correspondente a 6% do Produto Interno Bruto (PIB), segundo o Banco Central, muito abaixo daquele do México (10% do PIB), Chile (20%) e Estados Unidos (80%).

As nossas taxas de financiamento imobiliário apresentam ainda variação entre 9,5% e 12%, além de um indexador, muito acima do crédito barato de outros países. Nossas taxas de juros, apesar de terem sofrido redução, ainda são as maiores do mundo, tendo o especulador melhores condições de rentabilidade ao aplicar seu dinheiro em outras opções do mercado, com liquidez muito maior. Portanto, fazer especulação no mercado imobiliário brasileiro está longe de ser um bom negócio. E esse foi um dos problemas que afetaram o mercado imobiliário norte-americano, com investidores adquirindo imóveis a juros baixíssimos com o propósito de garantir altos dividendos.

As divulgações de balanços das empresas de capital aberto do setor imobiliário suscitaram dúvidas diante da queda no valor das ações de algumas delas. O movimento é tranquilamente explicável nesse setor que ganha dinamismo maior a cada dia. A redução das projeções de lucro, que provocaram a desvalorização, é resultado de vários fatores como, por exemplo, o aumento internacional de alguns insumos, como o ferro. A forte expansão na construção civil intensificou ainda a demanda por mão de obra qualificada, que rapidamente se tornou escassa, provocando acréscimo real dos vencimentos dos trabalhadores do setor, além da grande dificuldade de encontrar profissionais para tocar novos empreendimentos. Diante dessa nova realidade de mercado, os lucros esperados pelos investidores diminuíram, mas sua solidez está mantida, mesmo considerando o chamado Custo Brasil, que contribuiu de maneira negativa para as dificuldades enfrentadas pelo setor.

Não tenho dúvida de que a preocupação do momento, embalada pelos sustos recentes nas bolsas no mercado mundial, vai ceder lugar ao otimismo no futuro. O potencial de crescimento continua amplo, com a grande maioria dos compradores interessados em adquirir o primeiro imóvel para moradia. A entrada de mais de 30 milhões de brasileiros na classe média vai continuar criando possibilidades de negócio no setor. Se uma parcela vai para a classe média, outra também deverá subir mais um degrau econômico e social, com expressivo poder de compra. A forte expansão vai aos poucos se consolidando em crescimento sustentado e com o mercado adequando a oferta à demanda. Acredito que alcançamos um patamar positivo, com as regras do jogo se aperfeiçoando, fazendo do Brasil um país próspero também para os negócios imobiliários.

Fonte: José Paranhos, Diretor Superintendente da Damha Urbanizadora

A saudável sopa de letras das aplicações imobiliárias

Como é bom saborear uma sopa quentinha nas noites de inverno. Aquece, alimenta e, a depender dos ingredientes, pode ser muito saudável.

Inspirado nessa agradável experiência gastronômica e estimulado por leitores, achei oportuno escrever um pouco sobre três dos principais papéis de base imobiliária que compõem a variada sopa de letras imobiliária disponível no mercado brasileiro, a saber: CRI, LCI e cotas de FII.

Comecemos, então, pelos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Os CRIs, emitidos por Companhias Securitizadoras de Créditos Imobiliários (CSCI), são títulos de crédito nominativos, de livre negociação, constituindo promessa de pagamentoem dinheiro. Elessão lastreados nos créditos imobiliários adquiridos pelas CSCI, advindos de contratos de financiamento imobiliário ou de locação de bens imóveis.

É importante que as CSCI tenham adotado o denominado regime fiduciário, que separa os créditos imobiliários adquiridos do patrimônio das próprias CSCI. Dessa forma, apenas passivos tributários ou trabalhistas das CSCI poderão afetar esses créditos. Nesse sentido, o ideal é que a CSCI não tenha empregados, de modo que o risco trabalhista seja totalmente eliminado. É fundamental que o investidor leia o relatório produzido pela empresa de rating. Nele estão contidas as informações importantes que definiram o rating atribuído aos CRI.

Igualmente relevante é a leitura do termo de securitização lavrado pela CSCI, que contém todos os pontos cardeais da emissão, como, por exemplo, as formas de reforço de crédito ou de liquidez existentes. A remuneração oferecida pelos CRI é composta por uma taxa de juros fixa ou flutuante mais atualização monetária.

Outra opção de título de base imobiliária é a LCI (Letra de Crédito Imobiliário), que pode ser emitida por bancos comerciais, bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, Caixa Econômica Federal, sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e empréstimo e companhias hipotecárias.

Trata-se, conforme escritura de emissão, de título representativo de direito de crédito pelo valor nominal, juros e atualização monetária, lastreado por créditos imobiliários oriundos de financiamentos garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel e, opcionalmente, por outras garantias do emissor (por exemplo, garantia fidejussória da instituição financeira emitente).

Completando o cardápio, o investidor poderá adquirir cotas de FII (Fundo de Investimento Imobiliário), o qual, de acordo com a legislação, poderá ter em seu patrimônio uma ampla gama de ativos relacionados à área imobiliária, tais como: bens imóveis, direitos reais a eles relacionados, CRI e LCI.

Hoje, existe no mercado FII de Renda (aufere renda de locação), FII de desenvolvimento imobiliário (dedicado à incorporação imobiliária), FII de papéis imobiliários (que aplica em títulos de base imobiliária), FII misto (que congrega objetivos de mais de um dos FII antes referidos) e FII de FII (que adquire cotas de outros FII). O perfil de risco do investidor determinará que tipo de FII deverá compor o seu portfólio.

Ressalte-se que os CRI e as LCI são aplicações de renda fixa e que para serem adquiridos pelo investidor deverão ter o rendimento líquido projetado comparado com a remuneração líquida oferecida por outras opções de títulos privados (debênture, letra financeira etc). Quanto às cotas de FII, podem ser, para fins de "asset allocation", consideradas: renda fixa, renda variável ou um misto das duas. Essa definição será respondida pelo regulamento do FII, que explicitará os ativos que o FII poderá adquirir.

Uma vantagem dos três tipos de ativo antes mencionados é que, para pessoas físicas, diante de certas condições, os rendimentos gerados são isentos de imposto de renda. Já o ganho de capital decorrente da alienação desses papéis estará sujeito a esse tributo.

Para que o investidor, contudo, aplique recursos nessa sopa de letras imobiliária de forma saudável, ele deverá antes ler cuidadosamente todos os documentos (termos, regulamentos, escrituras, relatórios etc) que informam a estrutura, os riscos e as garantias inerentes a cada um destes papéis. Essa tarefa não é trivial e demanda conhecimento técnico específico nas áreas financeira e jurídica, entre outras.

Fonte: Paulo Queiroz

Fiscalize sua obra aprendendo como formar uma Comissão de Representantes

Adquirir um imóvel na planta pode ser vantajoso, pelo valor menor em comparação ao bem já construído, novo e usado, ou pelas facilidades de pagamento. Porém, antes de realizar o sonho da casa própria, é preciso tomar bastante cuidado. Com intuito de orientar os compradores, a AMSPA - Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências promove no dia 1º (quinta), a palestra “Fiscalize sua Obra, Aprenda como Formar uma Comissão de Representantes”. O evento é gratuito.

Estudos realizados pela AMSPA - Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências registram 2160 reclamações de compradores de imóveis no período de janeiro a setembro deste ano, só no Estado de São Paulo. Uma elevação de 45% em relação ao ano anterior. As principais queixas são atraso na obra, vícios de construção, material de baixa qualidade, metragem menor e a não entrega do que foi prometido no contrato, além da inclusão de taxas abusivas.

Para se precaver contra problemas durante a construção, Marco Aurélio Luz, presidente da AMSPA, aconselha aos futuros proprietários a montarem uma “Comissão de Representantes”. A Associação dos Mutuários pode auxiliar os compradores de imóveis na planta a montarem um grupo para acompanhar o andamento da obra.

A comissão possibilita os proprietários do imóvel em se organizarem para fiscalizar a obra em fase de construção. Por meio do monitoramente, os futuros moradores poderão ficar cientes sobre todo o andamento da obra desde a qualidade do material que está sendo utilizado até o cumprimento do cronograma previsto no contrato, entre outros procedimentos. Os dados também entram em relatório para serem apresentados aos demais moradores que vierem a comprar uma habitação naquele mesmo prédio.

“Após a convocação da ‘Assembleia Geral de Condomínio’, com no mínimo três proprietários, o próprio adquirente pode tomar a iniciativa de fiscalizar a obra em construção”, ensina Marco Aurélio. Ele também adverte para a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que obriga, a partir de agora, as instituições financeiras a serem corresponsáveis junto com as construtoras pelos vícios de construção do imóvel na planta ou durante a construção.

Especialista no assunto, Marco Luz ministra palestra gratuita sobre Comissão de Representantes, no próximo dia 1º (quinta), no auditório da Impacta (avenida Paulista, 1009 - 21° andar – São Paulo). “Nosso objetivo é alertar os donos de imóveis para os seus direitos e mostrar como a ‘Comissão de Representantes’ pode ser um poderoso aliado contra os abusos cometidos pelas incorporadoras”, justifica Luz. Além do presidente da AMSPA, os participantes contarão com a presença de um engenheiro civil, convidado especialmente para expor os problemas mais comuns nos empreendimentos.

De acordo com Luz, é dever das construtoras informar aos novos proprietários o direito de organizar a Comissão de Representante. “A Lei 4591/64 obriga as incorporadoras a fornecerem os dados dos proprietários aos demais adquirentes”, ressalta.

O palestrante garante que a formação da comissão não tem o objetivo de confrontar as construtoras, “ao contrário, a sua proposta é de realizar um trabalho conjunto para encontrar a melhor solução caso surja alguma eventualidade durante a obra”, alega Marco. Para ele, a intenção é incentivar a transparência para que os compradores não sejam pegos de surpresa nos casos de contratempos ou que encontrem problemas ao receberem as chaves do imóvel.

Fonte: www.pautas.incorporativa.com.br

Fundos imobiliários ainda não atraem pequenos investidores no Brasil

Os fundos imobiliários estão crescendo no Brasil, mas ainda não deslancharam entre os pequenos investidores. A difusão desta modalidade de investimentos entre os investidores que dispõem de uma quantia menor de dinheiro para investir esbarra na dificuldade de calcular a rentabilidade dos fundos, na falta de informação e na baixa liquidez.

Com esses entraves, a vantagem da isenção do imposto de renda para pessoas físicas não tem sido suficiente para atrair um grande número de investidores de varejo, que segundo informações dos fundos cadastrados na Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) correspondem por apenas 1,62% dos aportes.

O número é bastante inferior à participação dos pequenos investidores nos fundos de DI (23%) e cambiais (21%), por exemplo. Apesar de os números da Anbima refletirem apenas metade da indústria de fundos imobiliários brasileira - que cresceu 43% neste ano e soma R$ 11,9 bilhões, segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) -, podem dar uma ideia da participação ainda tímida dos pequenos investidores pessoa física de varejo neste mercado.

“Apesar de ter uma série de vantagens, como a isenção do IR, os fundos imobiliários ainda geram desconfiança,” diz Alexandre Machado, que faz parte do comitê de Produtos Imobiliários da Anbima. A falta de confiança deve-se justamente à dificuldade de obtenção de informações claras sobre a rentabilidade e análises comparativas dos fundos existentes.

A maneira ideal de calcular a rentabilidade, segundo Machado, seria considerar tanto o rendimento pago pelo fundo – que vem do aluguel ou do arrendamento dos imóveis -, como a valorização das cotas dos fundos. Eduardo Forestieri, superintendente de Investimentos do Citibank, concorda e faz uma comparação com as ações. “São produtos híbridos. No caso da ação, além da valorização do papel, o investidor também recebe os dividendos,” diz.

Mas muitas vezes o mercado secundário – em que as cotas são vendidas de um investidor para outro - determina o preço da cota com base apenas nos rendimentos, o que é mais simples, diz Machado. “Mas isso é inadequado, uma vez que o rendimento de um fundo em um mês não necessariamente reflete os valores dos ativos,” afirma.

Segundo ele, como a distribuição dos rendimentos dos fundos imobiliários é obrigatória, independe da valorização ou desvalorização das cotas. Assim, pode ser que um fundo não tenha um ganho de capital em suas cotas, mas pague uma renda mensal. Enquanto isso, um outro fundo tenha uma grande valorização em suas cotas, mas pague um retorno mensal menor. Se a avaliação do comprador levar em conta apenas o pagamento feito todos os meses, o primeiro parece mais vantajoso, apesar de não ser, necessariamente.

Assim, quem pretende investir em um fundo imobiliário precisa pesquisar os valores de rendimentos, que os gestores divulgam à CVM, e também a evolução dos valores das cotas. Além disso, o ideal é que o investidor também conheça o portfólio do fundo e avalie se os imóveis ou valores mobiliários que compõem a carteira são bons ativos. “Sem dúvidas, o investidor deve buscar o máximo de informações sobre o ativo, neste caso, o imóvel ,” diz Forestieri.

Reunir todas essas informações, entretanto, não é uma tarefa simples para o pequeno investidor. Assim, alguns acabam optando por fundos com os quais estão mais acostumados, como aqueles que investem em ações, dólares ou juros.

Comunicação

Essa situação acontece devido a falta de maturidade deste segmento de fundos, segundo especialistas. “A indústria esta se formando e os administradores estão aprendendo a se comunicar com os cotistas. Eu acho que os administradores têm que tentar falar uma linguagem mais próxima dos investidores,” afirma Sérgio Belleza, consultor de valores mobiliários e autor do site “Fundo Imobiliário," que reúne informações deste mercado. “Já há bons relatórios, mas o mais precisamos é de analistas que entendam bem este mercado,” acrescenta.

Vitor Bidetti, diretor da Brazilian Mortgages, que é líder neste segmento, concorda. Os fundos imobiliários ainda têm um “desconhecimento muito alto”, segundo ele, por serem um produto relativamente novo. “É uma indústria que está começando a crescer de maneira mais relevante nos últimos anos. A tendência é que a informação comece a fluir mais e mais,” diz.

Baixa liquidez e pouca oferta

Além da dificuldade de cálculo das rentabilidades, os fundos imobiliários ainda têm baixa liquidez no mercado brasileiro. Embora o volume de negócios esteja crescendo fortemente – cerca de 400% ao ano, em média -, hoje, apenas 8,5% do total do patrimônio da indústria troca de mãos durante um ano. “Este giro pode ser considerado baixo quando comparado ao de fundos de small caps (de empresas médias), por exemplo,” diz Machado.

Mas essa baixa liquidez tem uma particularidade, segundo os especialistas. Diferente de outros casos em que o investidor evita o giro baixo pois teme não conseguir se desfazer dos ativos, os fundos imobiliários não costumam apresentar dificuldade na hora de vender as cotas, mas sim na hora de comprar.

Uma das causas desta situação, segundo Machado, é a própria característica de quem aplica em fundos imobiliários, que costuma pensar no longo prazo. “Muitos são investidores não querem vender as cotas, mas sim em receber os rendimentos pagos mensalmente,” diz.

“Eu diria que está se tornando mais evidente o fenômeno da alta demanda e a escassez de ofertas iniciais de fundos imobiliários. Cada vez mais as possibilidades ficam limitadas,” acrescenta Bidetti. Segundo ele, para criar um fundo, é preciso que a empresa encontre ativos adequados e tenha um produto estruturado, o que não é tão fácil. “Temos uma demanda enorme e o volume de ofertas está limitado ao que temos de bons ativos,” afirma.

Quer investir?

Para o investidor que quer comprar cotas de fundo imobiliário, Bidetti sugere que ele tente fazer a aquisição em ofertas iniciais. “Assim ele consegue a melhor condição de preço e de maneira mais simples,” afirma. Quem optar por comprar no mercado secundário, entretanto, deve olhar a variação da cota em um período de 12 meses e também a renda distribuída no mesmo período, diz.

Mais uma vez, Forestieri, do Citibank, compara os fundos imobiliários às ações, afirmando que o investidor precisa buscar o máximo de informações possíveis sobre o ativo em que irá investir. “Se ele não debruçar sobre o imóvel, ele não vai ter uma ideia ideal do que está comprando. Isso também acontece com as ações, pois o investidor deve buscar conhecer a empresa e seus fundamentos,” diz.

Fonte: Com informações do iG

Aquisição de Imóvel usado exige cuidado

O sonho da casa própria pode virar pesadelo se o futuro morador não ficar atento a vários detalhes antes de fechar negócio. Especialistas listam alguns dos itens que devem ser observados, um deles a localização. Independente de o imóvel ser ou não usado, é preciso se atentar à oferta de serviços que o bairro oferece. “Tem de ver se o bairro possui boa infraestrutura, se tem farmácia, bancos, padaria e outros serviços”, recomenda a assistente de direção do Procon-SP, Edila Moquedace.

 A localização tem papel ainda mais importante quando o comprador pretende morar em casa térrea, em razão da segurança. “Precisa observar se nas redondezas há terrenos baldios e a iluminação do bairro é adequada”, avalia Moquedace. “A quantidade de estabelecimentos comerciais na região também é outro importante indicativo”, completa.

As opções de transporte também devem ser levadas em conta, conforme lembra o economista-chefe do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Celso Petrucci. “O futuro proprietário deve conhecer o local profundamente, principalmente porque cada um tem uma necessidade de mobilidade. Às vezes é importante para a pessoa morar perto de uma estação de metrô ou trem”, afirma.

 Petrucci diz que vale a pena pensar no potencial de valorização do imóvel. “É preciso ficar atento a fatores que podem valorizar ou desvalorizar a residência. Uma dica é escolher imóveis em locais onde são feitas transformações positivas”, diz o economista. A recomendação é ter olhar clínico e se atentar aos detalhes do imóvel usado. Quanto mais antiga a casa, segundo os especialistas, maiores os riscos de apresentar problemas de estrutura, como rachaduras e mofo. “Tem de tomar muito cuidado com as condições do imóvel, observar a presença de infiltrações, procurar saber a situação da rede elétrica e outros itens”, defende a supervisora institucional da Proteste, Polyanna Silva.

 Abrir uma torneira ou dar uma descarga podem revelar se há indícios de vazamento no banheiro, por exemplo. Na opinião da especialista, a ajuda de um técnico pode ser útil. “É importante fazer uma vistoria nesta parte mais técnica. Caso a pessoa tenha dificuldade em identificar possíveis problemas, pode contratar gente especializada para auxiliar”, opina Silva.

 O economista-chefe do Secovi concorda que é preciso ficar atento à estrutura do imóvel, antes de fechar negócio. “Quando se compra um imóvel novo, normalmente é possível ter acesso ao manual descritivo, o que dá uma idéia de como será instalada, por exemplo, a parte hidráulica, o que já não ocorre nos casos de imóveis usados”, explica.

Celso Petrucci minimiza, no entanto, a importância da ajuda de especialista para analisar a estrutura da residência. “Não tem como o técnico descobrir qual a situação da rede elétrica. Só se ele quebrar a parede”, adianta. Petrucci recomenda conversar com vizinhos ou com o zelador para colher o máximo de informações possíveis sobre o imóvel.

Documentação precisa estar em ordem

 Ao se decidir pela aquisição do imóvel, o comprador deve saber em detalhes a situação legal da residência. Deve solicitar ao vendedor certidão vintenária com negativa de ônus e alienação atualizada. O documento serve para descobrir se o imóvel está hipotecado ou se faz parte de alguma herança.

 A certidão é emitida no Cartório de Registro de Imóveis e revela a situação do imóvel nos últimos 20 anos. Outro documento importante é a certidão negativa de débito, que é emitida pela Prefeitura e mostra se há pendências referentes ao IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

 A supervisora institucional da Proteste, Polyanna Carlos Silva ressalta que, apesar de burocrático, o trabalho é importante. “Tem que fazer todo levantamento, mesmo que seja trabalhoso. O comprador pode também procurar o Tribunal de Justiça para verificar se há processoem andamento. Setiver alguma ação judicial pode ter problema”, explica. O Procon recomenda ainda verificar se o imóvel está atrelado a financiamento e se a área do terreno foi declarada como utilidade pública, o que abre a possibilidade de serem feitas desapropriações.

 Antes de assinar o contrato, é preciso analisar o texto em detalhes. “Deve-se ler o contrato e riscar as partesem branco. Certificar-sede que tudo o que o vendedor falou está lá, como valor do sinal antecipado e penalidade no caso de atraso de pagamento. É preciso assinar todas as páginas e na presença de testemunha”, recomenda a assessora técnica do Procon-SP, Edila Moquedace. Hoje existem no mercado profissionais que cuidam de toda a documentação

Fonte: www.reporterdiario.com.br

Avaliação de imóvel é baseada em preços de mercado e requer cuidado, diz especialista

Na hora de vender um imóvel, várias dúvidas podem surgir na cabeça do proprietário. Qual a melhor opção: contratar um corretor, assegurar a venda e arcar com a despesa a mais ou seguir independente dentro do mercado imobiliário? O gerente comercial de uma imobiliária e o presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), João Teodoro da Silva, esclarecem o assunto e dão dicas para quem passa por essa situação.

De acordo com gerente comercial da Acontece Imobiliária, Francisco Gomes, um dos critérios mais importantes utilizados pelos corretores para avaliar o preço é a semelhança dos imóveis que estão no mercado, a partir desta referência eles tiram uma primeira avaliação e definem um parâmetro. “Após isso, tem que ponderar as diferenças do imóvel com relação aos semelhantes. Por exemplo: os prédios ao redor, o andar, quais as benfeitorias”, esclarece.

O presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), João Teodoro da Silva, explica que o recomendado é que o proprietário recorra à ajuda de um corretor para fazer a avaliação do imóvel. “É um processo complexo, não é qualquer pessoa que pode fazer. Há vários fatores que devem ser levados em consideração, inclusive técnicos”, observa. “Caso não queira ter essa despesa e correr o risco, ele precisa fazer uma verificação dos preços e fazer a comparação de qualidade”, aconselha.

Ainda assim, João Teodoro chama atenção dos proprietários para um risco recorrente: “Já aconteceu várias vezes de pessoas sem o auxílio da imobiliária deixarem indivíduos visitarem sua casa sem conhecer ou ter confiança neles. Com isso, acontece de pessoas copiarem a chave e mais tarde roubar o imóvel”, alerta. “Com um corretor você não corre esse risco, você tem a certeza da segurança. Quando um corretor cuida da sua venda ele pesquisa e checa os dados do possível comprador”, completa. O presidente lembra que o profissional da área pode garantir não apenas a segurança, mas também fechar o melhor negócio, cuidar dos papéis e assegurar a venda.

Francisco também aconselha que o proprietário que dispensa a ajuda do profissional vete o preço especulativo. “É importante evitar o preço fora do mercado, aquele preço que atende apenas o interesse do proprietário. Afinal, muitas vezes não é um valor comercial, mas sim sentimental”, ressalta. O gerente explica que o dono pode ter dificuldade em avaliar sozinho o preço do imóvel, afinal, ele pode considerar fatores que levam ao erro. “Se ele não quer mesmo a ajuda profissional, vai ter que utilizar o método comparativo. Mas será de forma primária, se dirigir a um site, tentar encontrar meios de perceber a diferença de um anúncio para o outro”, conta.

Para quem se encontra nesta situação, a dica de Francisco é a seguinte: se o proprietário comprou o imóvel há alguns anos, ele pode calcular o valor de compra e acrescentar em cima dele cerca de 20% ao ano. “Se ele considerar isso, talvez tenha um preço justo”, analisa.

No caso dos proprietários que recorreram ao auxílio da imobiliária, Francisco explica que a melhor opção é a exclusividade com um corretor. “Existem duas linhas importantes: força de trabalho e investimento. Quando ele não é exclusivo, não vai fazer o mesmo investimento”, revela. Porém, o gerente explica que é necessário que o proprietário mude a percepção do que é exclusividade. “Até porque, cabe ao profissional ter link com vários outros. Ele tem que vender pra quem tem interesse no imóvel, mesmo que o interessado seja outra imobiliária”, acrescenta.

Fonte: CorreioWeb