Comprar imóvel novo ou usado?
Comprar uma casa ou um apartamento é o projeto de vida da maioria dos brasileiros. Acertar na compra significa realizar um sonho. Contudo, a tarefa é difícil e sempre há muitas dúvidas sobre o que vale ou não a pena. A primeira incerteza começa na hora de optar entre um imóvel novo ou usado, mas acredite: há vantagens e desvantagens nos dois casos.
Confira:
IMÓVEIS NOVOS
Vantagens:
- Projeto e itens de lazer: atualmente, os lançamentos trazem algumas modernidades que valorizam o imóvel, como, por exemplo, área de lazer com piscinas, academia, salão de jogos, lan houses, garagem para mais de um carro. Nos apartamentos há mais tomadas, e todas já são adaptadas aos padrões do Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro), acesso para ar-condicionado e uma planta mais inteligente, que tende por valorizar cada espaço do imóvel.
Desvantagens:
- Preço: o preço de um imóvel novo chega a ser até 30% mais caro que um usado no mesmo padrão e é difícil negociar com o proprietário ou construtora. “Normalmente, os corretores trabalham com preço fechado de tabela”, diz a especialista em direito imobiliário Renata Capuzzo.
- Tamanho: apesar de melhor aproveitadas, as plantas de um imóvel novo costumam ser menores que a de um imóvel usado. “Enquanto um apartamento de três dormitórios em um edifício com mais de 15 anos tem aproximadamente 120m², os novos medem, em média,80 m²”, aponta Renata.
IMÓVEIS USADOS
Vantagens:
- Preço: além de serem normalmente mais baratos, os imóveis usados ainda têm uma boa margem de negociação de preço. “No caso do imóvel usado, muitas vezes, o proprietário precisa vendê-lo para pagar uma dívida, porque quer mudar de cidade ou pensa em investir em outro imóvel ou negócio”, diz Renata.
- Tamanho: a desvantagem do imóvel novo aparece aqui como uma vantagem do imóvel usado. Plantas e ambientes espaçosos são mais comuns em imóveis antigos.
Desvantagens:
- Condições do imóvel: quanto mais antigo o imóvel, maior a necessidade (e os gastos) de manutenção. Por isso, fique atento à conservação do imóvel usado: verifique parte elétrica e hidráulica, portas e objetos de madeira, pintura, infiltrações, rachaduras, manchas escuras nas paredes, limpeza etc., tanto do imóvel em si, quanto do condomínio, em caso de apartamento. Se houver problemas, faça as contas de quanto custariam os consertos necessários e analise se vale a pena.
- Reforma: imóvel antigo é mais espaçoso, mas a planta, normalmente, é mal aproveitada para os padrões atuais. Verifique se o imóvel vai precisar de reforma para ficar do jeito que você deseja e inclua esse orçamento nas suas contas.
- Documentação e financiamento: em imóveis usados, a documentação pode ser um problema. Se ela não estiver em ordem, pode prejudicar o financiamento, por isso a consultora recomenda atenção na hora de financiar um imóvel usado: “É bem mais trabalhoso e requer cuidados redobrados”, garante. Para não cometer falhas e evitar dores de cabeça, Renata sugere que os compradores fiquem atentos aos seguintes documentos: Certidão de Ônus Reais do Imóvel, fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis e considerado um dos documentos mais importantes, pois informa se existe alguma restrição em relação à venda do imóvel, como pendência judicial, hipoteca, penhor, entre outros; Certidão Negativa de Tributos Municipais, Estaduais e Federais; Certidão Negativa de Débitos Condominiais; Certidão de Interdições e Tutelas; cópia da escritura e do registro do imóvel; Certidão de Propriedade; Certidões Pessoais do Vendedor; comprovante de pagamento das contas de luz, água e esgoto (e demais taxas, quando existentes) dos últimos meses; e documentação completa do proprietário do imóvel, válido para as pessoas físicas e jurídicas.
Localização, valorização e contrato
Em qualquer caso, independente de o imóvel ser novo ou usado, um dos fatores primordiais que deve ser levado em consideração é a localização. “O local onde o imóvel está instalado é de fundamental importância e é o fator crucial que determinará sua valorização”, diz Renata.
O contrato de compra e venda também é outro item que precisa de muita atenção. Antes de finalizar a compra, examine o documento, a fim de garantir o entendimento de todas as cláusulas. Em caso de dúvidas, solicite o trabalho de um advogado especializado, que o certificará de que todas as normas combinadas estão descritas no contrato.
“Fechado o negócio, exija uma via do contrato original, solicitando o registro do compromisso de compra e venda ou da escritura definitiva, se o pagamento foi concluído”, finaliza Renata.
Fonte: Imovelweb
A volta por cima do setor imobiliário
O estouro da bolha imobiliária nos Estados Unidos desencadeou uma onda de desconfiança no mercado, já no fim de 2007, quando os primeiros sinais começaram a aparecer, na forma da quebra de agentes financeiros que negociavam ou garantiam empréstimos e hipotecas habitacionais com alto risco de inadimplência - as subprimes. "Essas quebras, por outro lado, deram-se muito mais pela facilidade com que o setor bancário emprestava dinheiro, tendo como garantia imóveis dos tomadores, do que por uma suposta oferta excessiva de imóveis", explica o advogado e consultor Carlos Alceu Machado.
A já esperada retração da economia americana levou aos calotes em série, que resultaram em execuções de hipotecas dos devedores. O grande volume de imóveis retornados ao mercado pelos bancos, aliado ao fato do setor imobiliário sobrevalorizado, como acontece em qualquer nação de economia superaquecida, explica o consultor, fez com que houvesse uma reação em cadeia descendente. Os ricos retraídos, uma classe média sem recursos para investir e oferecimento excepcional de imóveis usados (e caros) resultaram no inchaço e na explosão da bolha.
O problema no mercado imobiliário, pontua Machado, não foi causa da crise, mas conseqüência. Inundado por imóveis cujo valor inicial já não se mantinha, inesperadamente repostos à venda, o mercado viu-se sem compradores, e, com a lei da oferta e da procura ainda vigorando, os preços venais começaram a cair, deixando o sistema financeiro dos EUA ainda mais a descoberto, sem garantias dos seus haveres (aqui, chamamos isso de "créditos podres"). O governo federal obrigou-se a injetar um montante superior a US$ 1 trilhão nas instituições bancárias para evitar o mal maior: a falência generalizada do sistema.
Em vez de trazer prejuízos ao Brasil, a situação fez com que muitos investidores do Primeiro Mundo desembarcassem seus recursos no País, cuja estabilidade econômica e bom desempenho financeiro - passando da condição de devedor inadimplente para a de credor do Fundo Monetário Internacional - já vinham sendo destacados internacionalmente.
Tal circunstância, associada à decisão do presidente Lula de implementar um vasto programa habitacional subsidiado para as classes C e D e de abrir os cofres para financiamentos destinados à classe média, fizeram com que o mercado imobiliário brasileiro passasse a viver um certo boom, conquanto bem controlado e com riscos absolutamente normais. Não é à toa, pois, que o noticiário especializado e os cadernos de classificados imobiliários dos jornais mostram um contínuo crescimento na compra, venda e locação de imóveis novos e usados.
Para o consultor Eduardo Lima, da NPI - Negociação Personalizada de Imóveis, o otimismo no setor imobiliário no Brasil é grande. Os números positivos mostram que o setor sofreu muito pouco com a crise mundial. Aqui, afirma o consultor, é o lugar para se investir. Segundo Lima, o setor imobiliário crescendo acima da média foi um dos fatores contribuíram com esse resultado positivo do Brasil mediante a crise.
"Estávamos em pleno "boom imobiliário" quando a crise aconteceu, tanto que estava faltando mão de obra na construção civil. A política diferenciada de financiamento bancário trouxe segurança aos bancos, e os incentivos financeiros do governo às classes mais pobres manteve aquecidos os motores no setor, refletindo também nos imóveis de médio e alto padrão. Com a soma desses fatores positivos, o mercado teve apenas uma pequena retração, voltando a acelerar novamente no inicio do segundo semestre", analisou.
Como o País se comportou positivamente diante da crise mundial, houve continuidade de entrada de capital de grandes investidores no setor imobiliário. De olho nesse momento positivo do mercado imobiliário do Brasil, empresas estrangeiras como a RE/MAX e a Century21, que já atuavam em outros países como franquias intermediadoras de negócios, chegaram ao País. Elas estão apresentando e apostando num padrão já formatado para conquistar o mercado brasileiro e concorrer com empresas nacionais, que também já haviam atentado para o sistemas de franquias.
Fonte: ReMax
Imobiliarias do presente
Uma das características do mercado imobiliário é a infidelidade dos clientes. Todo corretor sabe que o cliente levanta da sua cadeira e vai sentar-se na cadeira do seu concorrente. Não que ele não confie em você, mas a seriedade do negócio exige que ele esgote as alternativas em busca da certeza do melhor investimento. Afinal de contas, a escolha de um lugar onde ele pode vir a passar o resto da vida tem que ser bem feita.
Imobiliárias inteligentes, como já disse o consultor imobiliário Carlos Alceu Machado, reconhecem que a qualidade das suas relações sociais representa uma rica carteira de clientes. O chamado ‘networking’ de agora. Quanto mais negócios bons você fizer, melhores indicações vai receber. Claro que os clientes não vêm só daí. Até porque todo bom corretor tem como principal característica a empatia e sorriso largo no rosto. Mas rostinhos bonitos nem sempre fecham vendas. A pergunta é: a sua imobiliária está preparada para dar conta dessas indicações e ainda atender a fila da sala de espera?
De nada adianta ter um potencial cliente disposto a investir alto na aquisição do seu novo lar, se você não transmite confiança, seriedade e evolução. Confiança e seriedade todo mundo mais ou menos sabe como transmitir. Mas evolução? Vou arriscar fazer negócio com uma imobiliária que desde 1902 carrega a mesma cara? Eu não faria! O mercado evoluiu e ela não acompanhou. O dono não reviu os processos de gestão e a marca carrega um único valor empoeirado: tempo. Sobreviveu. Ótimo, mas não cresceu.
Vamos imaginar um exemplo prático: o seu colega médico do futebol da terça à noite andou acompanhando o boom do setor imobiliário e está pensando em fazer um investimento. Porque você acha que ele vai fazer essa aplicação na sua imobiliária, se você ainda anda com aquela velha agenda de contatos debaixo do braço e esqueceu-se de renovar o estoque de cartões de visita – e por isso nunca tem um na carteira? E se ainda assim ele lhe der crédito e for até você em busca de informações consistentes sobre riscos de investimento, melhores produtos, localização do imóvel, liquidez, você vai deixá-lo sair com uma folha de papel rabiscada? Pior: se ele o visitar on-line, irá encontrar um site minimamente decente, com dados atualizados e valores em reais? (Lembre-se de que a maioria absoluta das pessoas não têm idéia do que seja um CUB nem de quanto ele valha).
Afinal de contas, ele é médico e não corretor de imóveis! Não bastando, assim que ele virar as costas você esquece 70% do que foi dito e, se tiver sorte, vai anotar os 30% que ainda lembra naqueles ‘risque-rabisques’ cheio de números de telefones (que você também não lembra mais de quem são), que fica debaixo do teclado do seu computador.
Se essa é a sua realidade, você acaba de perder esse cliente para o amigo que joga tênis com ele na quinta à noite, que também é corretor de imóveis, formado há apenas dois anos, que carrega não só o seu cartão de visitas como um netbook básico com acesso ao site da imobiliária, com todos os imóveis atualizados (inclusive os lançamentos), com um relatório mensal sobre os melhores imóveis para investidores segmentados por bairro, número de dormitórios e até grau de chatice da vizinhança! Lá se foram os seus 6% de comissão, meu amigo. E não é porque você seja um mau corretor. Mas ele é mais ágil. Pensa mais rápido porque tem ferramentas prá isso. No fim das contas, você poderia chegar à mesma conclusão sobre o melhor investimento para o amigo médico. Mas ele o fez primeiro e agendou a visita ao imóvel ali mesmo, na quadra. Foi só acessar o sistema da imobiliária e solicitar a reserva das chaves para a manhã seguinte, sem correr o risco de ter que dizer que a chave foi “emprestada”.
Quer trocar de lugar com o colega do tênis? Reveja seus conceitos sobre investimentos. Invista em evolução e continue sério e confiável. Só que mais rápido e mais inteligente. Essas são as imobiliárias do presente. Porque as do futuro farão muito mais!
Acredite: a sua larga experiência de mercado, aliada às novas tecnologias de inteligência e informação, não só vão encher sua empresa de novos e rentáveis negócios, como podem até fazer chover. Mas é você quem vai decidir se quer que chova ou não!
Fonte: ClipImobiliario / Melissa Mendonça
A regra da impenhorabilidade do imóvel residencial próprio
A impenhorabilidade do imóvel residencial próprio do casal decorre de um tradicional instituto jurídico, conhecido como “bem de família” (Lei Federal 8009/90). Tal regra dispõe que o imóvel residencial não poderá ser atingido por qualquer espécie de dívida (seja de ordem civil, comercial, fiscal ou previdenciária), que eventualmente venha a ser contraída pelos membros da entidade familiar.
Todavia, vale mencionar a existência de algumas exceções que podem acarretar a perda do imóvel residencial, a saber: a) dívidas com trabalhadores da própria residência, exemplo: empregada doméstica; b) financiamento do imóvel em questão; c) ser devedor de pensão alimentícia; d) impostos e taxas oriundos do mesmo, exemplo: IPTU; e) ter entregado o bem em hipoteca como garantia de dívida; f) ter sido o imóvel adquirido com produto de crime, exemplo: ficar demonstrado que o mesmo foi obtido com dinheiro ilícito e f) ser fiador em contrato de locação.
A exceção que causa maior surpresa aos cidadãos diz respeito à fiança nos contratos de locação. A maioria das pessoas desconhece que ao ser fiador de um amigo ou parente na locação de um imóvel, poderá perder a sua própria residência em caso de inadimplemento do locatário.
Outra possibilidade que causa espanto no cenário jurídico ocorre quando o empregador vê a sua residência penhorada, em razão de decisão proferida nos autos de uma reclamação trabalhista, proposta por funcionário do próprio imóvel (empregado doméstico). Nestes casos, é recomendável o pagamento da dívida para evitar que o imóvel siga para leilão.
Por outro lado, vale relatar uma interessante decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no sentido da impenhorabilidade do único imóvel do casal, quando o mesmo estiver alugado e gerando renda para a subsistência da família. Os julgadores entenderam que o citado bem continuou com a sua destinação original de garantir a moradia familiar.
Ressalte-se, que na hipótese do casal ou entidade familiar possuir vários imóveis, a impenhorabilidade recairá sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado como “bem de família” no respectivo Oficial (Cartório) de Registro de Imóveis.
Finalmente, destacamos que o instituto do “bem de família” visa proteger o seio familiar, evitando que negócios desastrosos venham a desconstituir o lar, causando mais um problema social. Entretanto, ao prever as referidas exceções, o legislador procurou fazer com que a Lei não sirva de escudo de proteção para aplicação de fraudes, principalmente de dívidas oriundas do próprio imóvel.
Fonte: www.jornalcidade.uol.com.br
Saiba por que investir no mercado imobiliário
Com os preços de imóveis cada dia mais altos, surgem muitas dúvidas. Muitos se perguntam se tudo não passa de uma bolha imobiliária, mas vejam 7 fatos que aumentam a credibilidade no setor imobiliário brasileiro.
1- A Associação de Investidores Estrangeiros em Mercado Imobiliárioapontou o Brasil como mercado emergente mais promissor de 2011.
2- Analistas acreditam que o Mercado Imobiliário deve continuar assim no país, pois um imóvel é um bem de primeira necessidade.
3- Segundo o IBOPE, o número de famílias no Brasil só faz crescer, aumentando também o número de compradores e interessados.
4- Pessoas investindo em imóvel são inúmeras e, com a lucratividade do negócio, esse número só aumenta.
5- Pesquisa da Afire informou que o Brasil é o segundo melhor país para investimento em imóvel comercial. Superado apenas pelos EUA, que permanece líder na pesquisa de intenção de investimentos para 2012.
6- Inúmeros especialistas afirmam que não existe uma bolha imobiliária, a alta dos preços trata-se apenas do mercado se recuperando de um período de estagnação de quase 20 anos.
7- Existem ainda os programas de incentivo do Governo, como o Minha Casa Minha Vida, que aumenta o número de pessoas com poder de compra de imóveis e as facilidades de financiamento.
Fonte: Revista Metro Quadrado
Corretor de imóveis deve mostrar entusiasmo quando apresentar um imóvel
Se o corretor de imóveis consegue identificar o que o cliente busca, saberá quais são as soluções para cada necessidade exposta pelo cliente. Entusiasmo é a palavra-chave nesta hora, segundo o corretor de imóveis Rodrigo Barreto.
“O entusiasmo tem que ser perceptível nas atitudes, sorriso, gestos e entonação da voz. Obrigatoriamente, há de se conhecer profundamente o produto que será apresentado. E, conhecer profundamente o produto, é sabê-lo sem titubear, valendo também as mesmas regras para o produto dos seus concorrentes”, explica o corretor em seu blog.
O corretor tem que ser preciso e focar nas necessidades apresentadas pelo cliente. O mais importante é despertar informações que satisfaçam e superem os desejos revelados, enquanto estava investigando o perfil do comprador.
“Procure identificar em cada característica do produto os benefícios que o valorizem ainda mais. Exemplo: Em vez de dizer “garagem no subsolo”, diga “os carros ficam protegidos do sol e da chuva no subsolo”, pois ressalta um benefício. Segurança, valorização, tranquilidade, conforto, status, quando atendem as necessidades do cliente, se tornam vantagens. E os clientes compram essas vantagens. É isso que concretiza a venda do imóvel," complementa.
Qualifique ainda mais sua apresentação. Informe, não só os benefícios do produto em si, mas os valores agregados. “É importante apontar informações referente ao comércio, escolas, hospitais, próximos do imóvel, que possam facilitar e proporcionar maior comodidade à rotina da família,” finaliza Rodrigo.
Fonte: Redimob
Brasil vira 2º melhor mercado imobiliário
O boom de construções no Brasil passa a ser a principal novidade no mercado imobiliário mundial e o País se transformará em 2012 no segundo lugar mais atraente para investidores estrangeiros, superando a China e toda a Europa. Uma pesquisa publicada pela Associação de Investidores Estrangeiros no Setor Imobiliário (Afire, sigla em inglês), apontou ainda São Paulo como a quarta cidade mais atraente para aplicações em imóveis entre as grandes metrópoles internacionais no ano.
A pesquisa mostra que, apesar da crise, o mercado americano ainda é o que oferece as opções de investimentos em imóveis comerciais mais estáveis e seguras do mundo. Segundo a entidade, a crise já começa a dar sinais de estar sendo superada nos Estados Unidos, pelo menos no setor imobiliário. Preços de aluguéis, pela primeira vez desde 2008, começam a subir.
Se a liderança é dos Estados Unidos, a pesquisa mostra que o boom brasileiro no setor da construção fez do País passou a atrair um interesse global. O grande destaque é a cidade de São Paulo. No ranking elaborado no ano passado, a capital paulista era a 26.ª na lista de prioridades de investidores estrangeiros.
Na classificação de ontem, subiu para a quarta posição. O local preferido de investidores em 2012 será Nova York, seguido por Londres e Washington. São Paulo superou a cidade de Frankfurt e todas as capitais de países da zona do euro e das economias dos Brics.
O crescimento da economia, eventos esportivos e as garantias legais são os fatores que transformam o País e a cidade em uma das prioridades de investidores.
"O Brasil passou a ser considerado como um lugar muito mais seguro para investir e um local onde se consegue uma boa apreciação de capital", afirmou o CEO da entidade, James Fetgatter. Para realizar a pesquisa, a associação consultou investidores com um portfólio total de US$ 874 bilhões pelo mundo.
42% dos entrevistados apontaram que planejam investimentos nos Estados Unidos em 2012 como o lugar que oferece as melhores oportunidades. Em 2011, porém, 64% dos entrevistados havia escolhido o mercado americano.
‘Roubo’ de investimentos. Segundo a pesquisa, o Brasil "roubou" investimentos dos Estados Unidos. Hoje, 18,6% dos entrevistados indicam que o País oferece as melhores oportunidades de retorno de investimentos no setor imobiliário. Em 2011, apenas 4,4% dos entrevistados escolheram o Brasil para investir.
Com o resultado, o Brasil superou a China na lista das preferências dos investidores imobiliários. Entre os emergentes, a classificação é seguida pela Turquia, enquanto Vietnã e Índia sofreram quedas.
Na Europa, a crise envolvendo o euro e a possibilidade de recessão em 2012 praticamente tirou o continente da lista dos locais preferidos por investidores. Nem mesmo a Alemanha resistiu e desabou no ranking organizado pela entidade.
Preços altos. A pesquisa destaca que os Estados Unidos ainda são muito almejados e foram o segundo país, depois da Grã-Bretanha, a atrair mais investimentos estrangeiros em 2011, segundo dados preliminares da Real Capital Analytics.
"O ponto baixo é que o país não promete muita valorização de capital, pois os maiores mercados já estão com preços altos", disse Fetgatter.
Fonte: O Estado de São Paulo
Análise das condições de financiamento deve anteceder busca do imóvel
Em tempos de boom do crédito habitacional, corretores relatam que é comum atender clientes que visitam imóveis acima do seu poder de compra porque não têm a real noção de quanto podem conseguir de financiamento.
Além do valor poupado para a entrada, é preciso levar em conta quanto o trabalhador vai poder dispor do salário para o pagamento das prestações, análise que muda de acordo com o banco.
"Há muita gente que não consegue financiamento porque já tem a renda comprometida com a parcela do carro, a escola dos filhos, o plano de saúde", afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo).
"As pessoas estão sempre procurando um pouco acima do seu potencial. E depois vem a pechincha, a contraproposta."
Pesquisar a taxa de juros é apenas uma das "missões" do futuro mutuário, já que a prestação é composta de outros itens, como seguros de morte e invalidez do tomador do empréstimo e do imóvel e a tarifa de administração do contrato, que fazem o CET (Custo Efetivo Total) do financiamento variar caso a caso.
"Por isso, é recomendável fazer simulações para verificar a instituição financeira que oferece as melhores condições", afirma José Pereira Gonçalves, especialista em mercado imobiliário (veja exemplos abaixo). "O desconhecimento se deve ao fato de a transação imobiliária ser muito rara."
Um erro comum, por exemplo, é confundir o dinheiro depositado na conta individual do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), que o mutuário pode usar na compra de imóveis de até R$ 500 mil, e a linha de financiamento com recursos do fundo, que reúne as contas de todos os trabalhadores.
Nesse caso, as taxas de juros ""limitadas a 8,16% ao ano mais TR"" são menores do que as cobradas em empréstimos com recursos da poupança, mas a linha somente está disponível para moradias de até R$ 170 mil e para famílias com renda até R$ 4.900 ""valor que será elevado para R$ 5.400 em breve, após a publicação de portaria no "Diário Oficial da União".
Saber quanto custará a moradia ao fim do financiamento exige uma análise individual, mas, em um empréstimo com pagamento em 20 anos, com 20% de entrada, o mutuário pagará aproximadamente o dobro do valor do imóvel, diz Marcelo Prata, presidente da Canal do Crédito, corretora especializada em financiamentos do setor.
No entanto, ressalta, é importante lembrar que, nesse período, provavelmente haverá valorização do imóvel.
Apesar de os bancos oferecerem financiamentos com prazo de pagamento de até 30 anos, o período contratado tem chegado, na média, a duas décadas. E o mutuário paga em menos tempo: oito anos, de acordo com a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
GASTOS EXTRAS
Os mutuários devem reservar o equivalente a aproximadamente 5% do valor do imóvel para despesas extras. É o custo de realizar o sonho da casa própria sem percalços.
Antes de liberar o financiamento, os bancos cobram uma taxa para avaliar o imóvel (ativo que será a garantia em caso de inadimplência) e outra para fazer a análise jurídica de documentos.
Depois de efetivar o negócio, o mutuário ainda terá de arcar com o custo do registro no cartório e com o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) recolhido à prefeitura.
"Quando a transação é feita com financiamento, os próprios agentes financeiros, de certa forma, acabam servindo de 'consultores', pois só concedem o crédito se não houver restrições na documentação", afirma Gonçalves.
Na aquisição da primeira moradia, há descontos nesses dois últimos itens, o que reduz o percentual para cerca de 4% do valor do imóvel, segundo cálculos de Prata.
Há bancos que incorporam essas despesas no valor financiado ""às vezes, a única forma de viabilizar o pagamento de gastos "inesperados".
O número de novos mutuários no mercado imobiliário cresce em ritmo acelerado. Entre junho de 2010 e maio de 2011 (dado mais recente divulgado), os financiamentos com recursos da poupança atingiram R$ 66,8 bilhões.
O montante representa crescimento de 59% na comparação com os 12 meses anteriores, de acordo com a Abecip. Em quantidade (465 mil unidades), a expansão foi de 32%.
Refinanciar a casa é opção para empréstimo
O financiamento de imóveis com recursos da poupança terá crescido, no fim deste ano, cerca de 30 vezes ante 2004. Em valores, é um salto de R$ 3 bilhões para R$ 85 bilhões. Esses números sintetizam o vigor do mercado de crédito imobiliário no Brasil. A tendência, segundo especialistas, é de leve desaceleração daqui para a frente. Nesse cenário, os bancos já começam a mirar outros produtos no segmento.
Um dos "escolhidos" é o chamado refinanciamento imobiliário. O negócio ainda engatinha por aqui, mas profissionais do setor estão certos de que vai deslanchar nos próximos anos.
"É uma tremenda oportunidade", afirmou o diretor de crédito imobiliário do HSBC, Antonio Barbosa. "O brasileiro ainda resiste a refinanciar a própria casa, mas tem percebido, cada vez mais, que pode ser uma opção interessante", completa Fabio Nogueira, diretor e sócio fundador da Brazilian Finance Real Estate (BFRE), espécie de banco que só atua na área imobiliária.
Esse produto foi regulamentado pelo Banco Central (BC) no fim de 2006 e, a partir de 2007, várias instituições financeiras passaram a oferecê-lo. Cada uma tem as próprias condições, mas, em geral, o cliente pode refinanciar parte da casa em que mora (até 50%, na média) por prazos de até 30 anos e taxas de juros inferiores às do crédito pessoal (mas, em compensação, maiores que o financiamento imobiliário tradicional).
O Bradesco, por exemplo, oferece o crédito pessoal com garantia de imóvel. O prazo máximo para pagamento é de 10 anos e o crédito máximo é de 70% do valor de avaliação do imóvel. A taxa de juros média, hoje, é de 1,52% ao mês (cerca de 19% ao ano).
É um custo maior que o do financiamento imobiliário tradicional, que hoje varia, em média, entre 9,5% e 11,5% ao ano, mais TR. No entanto, é inferior ao do crédito pessoal "normal", hoje, em média, a 49% ao ano, segundo dados do Banco Central.
O diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Cláudio Borges, explica que a diferença decorre do chamado funding para os empréstimos, ou seja, o bolo de onde vem o dinheiro. No caso do crédito tradicional, o funding principal é a poupança.
Por lei, a caderneta remunera com 6,17% ao ano mais TR (algo como 7% a 7,5% ao ano no total). O banco fica com a diferença entre essa taxa e a que cobra do cliente no crédito.
No caso do refinanciamento, o funding é o do dia a dia do mercado financeiro, ou seja, a taxa Selic. Como se sabe, o juro básico no Brasil é o mais alto do mundo, hoje de 12,5% ao ano. Portanto, a taxa deve incluir esse custo (captação), o risco de cada cliente e, claro, o lucro da instituição financeira.
No Bradesco, a carteira de crédito pessoal com garantia em imóvel somava R$ 2,3 bilhões no fim de junho. É um valor baixo se comparado à carteira de crédito imobiliário. Neste ano, o segundo maior banco privado do País prevê desembolsar R$ 14 bilhões só em novos empréstimos.
No Santander, essa carteira é menor ainda - R$ 90 milhões no fim de junho. No ano passado, porém, a expansão foi de 173% sobre 2009. "Esse é um produto que vai começar a ser importante", aposta o diretor executivo de negócios imobiliários do Santander, José Roberto Machado. Um dos usos possíveis, segundo ele, é para clientes que queiram reorganizar as finanças. A vantagem, lembra, é a taxa de juros mais baixa que a de outras modalidades de crédito pessoal.
Fonte: Agência Estado
Imóveis: saiba qual o melhor financiamento para o seu perfil
Na hora de adquirir um imóvel, é comum que o consumidor tenha dúvida em relação a qual financiamento optar. O perfil de cada comprador pode ser decisivo para a escolha da opção de pagamento mais correta.
O ideal é, além do financiamento, ter uma folga financeira para a criação de uma reserva. “Para não correr risco, o ideal é não comprometer mais que 30% da renda mensal, além de ter um fundo de reserva”, explica o presidente da Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo), Marco Aurélio Luz.
Entre as modalidades oferecidas e mais comuns entre os compradores de imóveis, estão o sistema de consórcio, a compra diretamente com a construtora e por meio do banco, pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) ou SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário).
Sem pressa
Para o consumidor que tem o sonho da casa própria, mas não tem pressa em entrar no imóvel, o consórcio pode ser uma boa opção, pois possui encargos mais baixos e dá a possibilidade de o comprador utilizar o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), assim como nas outras modalidades de financiamento, só que, neste caso, o fundo é usado para dar os lances e assim receber a carta de crédito antes do final do consórcio. O prazo de liberação da carta vai de60 a180 dias.
Outro atrativo do consórcio é que não há valor mínimo do imóvel, mas, para que o financiamento desse tipo seja viável, o presidente orienta que seja feito com imóveis a partir de R$ 250 mil. Além disso, em caso de inadimplência, são cobrados juros de 1% ao mês e multa de 2% sobre as parcelas não pagas.
Por outro lado, o consórcio tem suas desvantagens, como as taxas de adesão e administração, que podem comprometer em até 20% das prestações, mas o mais importante é que o consumidor esteja preparado para o final do consórcio, pois o valor financiado, no final, pode ser desvalorizado e o consumidor pode ter de dispor de mais dinheiro, caso queira morar na região dos sonhos. “Por isso, esse financiamento é ideal para quem não tem urgência para se mudar”, explica Luz.
Imóvel caro e quitação rápida
O consumidor que quer comprar imóveis que custam mais de R$ 500 mil e pretendem quitar as parcelas em pouco tempo, financiar direto com a construtora pode ser um caminho viável para quem deseja negociar com o incorporador.
Além disso, tratar diretamente com a construtora inclui a menor rigidez para conseguir a concessão de crédito, além de existir a possibilidade de acordo, no caso de inadimplência.
O problema em negociar com o construtor são os juros, que chegam a ser de 12% ao ano mais o IGP-M (Índice Geral de Preços-Mercado), o que encarece o preço final.
Outra desvantagem é que, no caso da construtora falir, o consumidor terá problemas para reaver o dinheiro investido. “Caso a construtora quebre antes da entrega das chaves, o consumidor pode não conseguir recuperar o dinheiro”, alerta o presidente.
Mudar rápido com pagamento parcelado
Para quem precisa mudar imediatamente, mas não possui dinheiro para pagar o imóvel à vista, o financiamento com os bancos é a opção mais viável, porém existem duas modalidades, o SFH e o SFI.
De acordo com o presidente, no SFH, as taxas de juros são menores que as do SFI. Na primeira modalidade, as taxas são, em média, 12% ao ano, enquanto no SFH elas chegam a 15%. Apesar disso, o presidente explica que, além da taxa de juros, a correção do saldo devedor é feita mensalmente pela TR (taxa referencial). "O mutuário também precisa ficar atento à taxa de administração, pois, se os juros são baixos, a taxa de administração é alta e vice-versa".
Por outro lado, no SFI, o consumidor pode adquirir imóveis de qualquer valor, enquanto, no SFH, são aceitos imóveis de até R$ 500 mil.
No caso de atraso de pagamento, a modalidade SFH dá três meses para que o consumidor resolva o problema. Já o SFI toma a propriedade em 15 dias, após a notificação do cartório.
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| Para quem... | não tem pressa | quer imóveis acima de R$ 500 mil e quer quitar as parcelas em pouco tempo | quer receber o imóvel de imediato e não tem condições de pagar à vista |
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| Desvantagens |
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| Valor do imóvel | Apesar de não ter valor mínimo, o viável é a partir de R$ 250 mil | Apesar de não ter valor mínimo, o viável é a partir de R$ 150 mil | SFH - até R$ 500 mil SFI - não tem limite |
| Fonte: AMSPA | |||
Fonte: InfoMoney
